國(guó)企掌門(mén)人的跌宕人生：與軌道交纏，隱形的土地霸主

買(mǎi)房免費(fèi)坐地鐵火出圈，南寧軌道地產(chǎn)版圖大起底。

作者 | 龔?fù)窳?/strong>

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“買(mǎi)房可享免費(fèi)坐地鐵10年”。南寧軌道地產(chǎn)的這一花式營(yíng)銷(xiāo)，一經(jīng)發(fā)布，迅速出圈。

此舉讓這家并不知名的企業(yè)進(jìn)入了行業(yè)視線。很多人好奇，這究竟是一家怎樣的地產(chǎn)公司?

企查查顯示，南寧軌道地產(chǎn)是南寧國(guó)資委下屬的南京軌道交通集團(tuán)的全資子公司，一家100%的地方國(guó)企。

就在花式營(yíng)銷(xiāo)火出圈的兩天前，南寧市紀(jì)委監(jiān)委通報(bào)，南寧軌道地產(chǎn)原董事長(zhǎng)、元老級(jí)人物陸勁忠被“雙開(kāi)”。

這家曾列廣西本土國(guó)企銷(xiāo)售額第三、南寧真正意義上土儲(chǔ)量最大的房企，其業(yè)務(wù)版圖與人事變動(dòng)交織，留下了樓市下行周期最戲謔的注腳，也讓我們窺見(jiàn)了地方國(guó)企掌門(mén)人的跌宕人生。

01

與軌道交纏的人生

陸勁忠生于1969年，壯族人，憑借著不錯(cuò)的成績(jī)考上了北方工業(yè)大學(xué)，在機(jī)關(guān)單位從事工程師的工作?？墒撬⒉话灿诂F(xiàn)狀，自恃才華總想要干出一番驚天偉業(yè)來(lái)。

在體制內(nèi)鍛煉發(fā)展了十幾年，44歲的陸勁忠得到了命運(yùn)的眷顧。負(fù)責(zé)南寧市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司的改制工作，短短1年的時(shí)光便站穩(wěn)了腳跟，將地產(chǎn)平臺(tái)并入南寧軌道集團(tuán)，并更名為廣西中房置業(yè)，擔(dān)任黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)。

說(shuō)句題外話(huà)，作為南寧軌道地產(chǎn)的前身，南寧市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司(中房集團(tuán)旗下的南寧分公司)是南寧最古老的房企，是廣西No1的地產(chǎn)公司，是響應(yīng)房改政策的產(chǎn)物，也是所有南寧人的回憶。從福利房年代的新竹小區(qū)、商品房年代的第一個(gè)小區(qū)明秀小區(qū)，再到老南寧人耳熟能詳?shù)哪先A賓館，中房與南寧這座城市共生。

并入軌道集團(tuán)開(kāi)始，在陸勁忠的帶領(lǐng)下，中房置業(yè)略改昔日慢悠悠的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，在短短幾年時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)了中房·翡翠園、中房·碧翠園、中房·新天地等近20個(gè)住宅小區(qū)，并自建或代建民族商場(chǎng)、海關(guān)報(bào)關(guān)中心、南寧國(guó)際旅游中心等大型公共建筑。2019年，以23.18億元位列本土國(guó)企銷(xiāo)售金額第4名。

2019年，中房置業(yè)更名為南寧軌道地產(chǎn)，軌道集團(tuán)承認(rèn)了軌道地產(chǎn)“嫡長(zhǎng)子”的地位。得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)更大的庇護(hù)后，陸勁忠的創(chuàng)業(yè)思路還是非常明晰的，依托集團(tuán)軌道資源優(yōu)勢(shì)，向香港看齊，讓港鐵TOD模式登臨南寧。他開(kāi)了一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，傳播城市超級(jí)TOD理念，軌道集團(tuán)也鼎力支持。

在他的卓越領(lǐng)導(dǎo)下，軌道地產(chǎn)接連突破20億元、30億元大關(guān)，2019年、2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)連創(chuàng)歷史新高。

正當(dāng)陸勁忠為自己成績(jī)沾沾自喜時(shí)，疾風(fēng)暴雨的“打老虎”運(yùn)動(dòng)打得他措手不及。掌控南寧軌道地產(chǎn)9年之久的他，被有關(guān)部門(mén)調(diào)查審查。

2022年4月，陸勁忠迎來(lái)了人生的至暗時(shí)刻。他退任董事長(zhǎng)，由張世高接替，集團(tuán)法人也由陸勁忠變更為張世高。

陸勁忠被審查調(diào)查大半年后，南寧市紀(jì)委監(jiān)委公布其被“雙開(kāi)”的消息，也意味著他牽涉的案件已經(jīng)調(diào)查清楚、取證結(jié)束。

從南寧市紀(jì)委監(jiān)委披露的信息來(lái)看，對(duì)陸勁忠的措辭非常嚴(yán)厲，違反五個(gè)紀(jì)律，還加上了“毫無(wú)顧忌、變本加厲、腐敗問(wèn)題特別嚴(yán)重、影響特別惡劣”等形容詞，這是其他“雙開(kāi)”干部里沒(méi)有的。

他之前的苦心經(jīng)營(yíng)徹底被粉碎，費(fèi)盡心思為他人做了嫁衣。

02

隱形的土地霸主

由于國(guó)企的特殊性，掌舵手的更換不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生根本性影響，也鮮少在企業(yè)定位、資本盈虧和穩(wěn)定性方面有連鎖反應(yīng)。即使陸勁忠被“雙開(kāi)”，在軌道集團(tuán)的天然優(yōu)勢(shì)下，南寧的“最強(qiáng)地主”還得是南寧軌道地產(chǎn)。

在2019年的那場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，陸勁忠曾公布南寧軌道地產(chǎn)的土儲(chǔ)量。在他的口中，地產(chǎn)公司擁有軌道沿線土地共計(jì)31宗，土地儲(chǔ)備總量約2720畝。其中，住宅用地18宗，小計(jì)2160畝，商業(yè)、商務(wù)用地13宗，小計(jì)520畝，住宅與商業(yè)估算總開(kāi)發(fā)面積分別約460萬(wàn)㎡、190萬(wàn)㎡。

為什么說(shuō)這個(gè)數(shù)字令人咂舌?

2021年南寧全年土地成交面積達(dá)7540畝，同樣是國(guó)企，囤地最豪橫的北投，一年內(nèi)也僅僅只拿了406畝地。從土儲(chǔ)量來(lái)看，軌道地產(chǎn)土地總量約2720畝，遠(yuǎn)超南寧一年供地量的1/3.是“地主”北投一年拿地量的近7倍。

更為重要的是，分布在南寧地鐵沿線的31宗土地，不僅拿地成本低廉，且地段優(yōu)質(zhì)，簡(jiǎn)直羨煞旁人。作為南寧軌道集團(tuán)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的子公司，搞房地產(chǎn)有天然的優(yōu)勢(shì)，距離地鐵站近的房子更具有價(jià)值，而地鐵上蓋的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等更是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

眾所周知，作為公共交通工具，地鐵想賺錢(qián)太難了，需要財(cái)政撥款才能活下去。但南寧地鐵開(kāi)通三年后，南京軌道交通集團(tuán)就實(shí)現(xiàn)了盈利，其中的秘密正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)界面新聞的一組數(shù)據(jù)，2021年，南寧軌道交通實(shí)現(xiàn)營(yíng)收33.66億元，其中，超7成收入來(lái)自于商品房和物業(yè)服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)運(yùn)營(yíng)/票務(wù)收入。

在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，南寧軌道地產(chǎn)逐漸反超，成為國(guó)企第一梯隊(duì)。克而瑞廣西區(qū)域發(fā)布的《2022年9月南寧房企權(quán)益銷(xiāo)售榜》中，南寧軌道地產(chǎn)以銷(xiāo)售額2.06億元，位于榜單第8位。

賣(mài)地鐵票不賺錢(qián)，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才賺錢(qián)。這次南寧軌道地產(chǎn)號(hào)召大家買(mǎi)房的新聞也就能理解了。

03

花式營(yíng)銷(xiāo)的背后

南寧軌道地產(chǎn)有國(guó)資背景，鮮少到土地市場(chǎng)公開(kāi)拿地，省去了一大筆費(fèi)用，但也并不是全然無(wú)憂(yōu)。

軌道地產(chǎn)的資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在加大，尤其是母公司的資產(chǎn)流動(dòng)性。《南寧軌道交通集團(tuán)有限責(zé)任公司2021年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》顯示，公司總債務(wù)規(guī)模較上年末增長(zhǎng)7.41%，達(dá)到494.37億元。且公司軌道建設(shè)項(xiàng)目資金回收期較長(zhǎng)、投資規(guī)模較大，未來(lái)面臨一定的資本支出壓力。

壓力也同樣給到軌道地產(chǎn)，畢竟房地產(chǎn)整體資產(chǎn)規(guī)模巨大、大量的土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度巨大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)都在積聚。

南寧軌道地產(chǎn)還曾多次被列為被執(zhí)行人。企查查顯示，南寧軌道地產(chǎn)有16次被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額為573.17萬(wàn)元;裁判文書(shū)數(shù)量達(dá)到166條，案由多為合同糾紛、金融借款合同糾紛和房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛等。

新一輪軌道交通規(guī)劃審批沒(méi)那么容易。關(guān)于南寧地鐵的最新消息，來(lái)自南寧十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)，和此前發(fā)布的2020~2035規(guī)劃相比，規(guī)劃的地鐵線路幾乎被砍了一半。

南寧軌道地產(chǎn)的樓盤(pán)選址多在區(qū)域中心地帶，擅長(zhǎng)做改善型產(chǎn)品，品牌溢價(jià)率高。南寧軌道地產(chǎn)在地鐵沿線土地開(kāi)發(fā)權(quán)上近水樓臺(tái)，如若地鐵線路不再新增，作為軌道地產(chǎn)發(fā)展的生命線，那就“缺米下鍋”，甚至面臨“巧婦難為無(wú)米之炊”的窘境。

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