央行和銀保監會聯合出臺16條金融措施，支持房地產行業平穩健康發展

本文來自微信公眾號：財經五月花 (ID：Caijing-MayFlower)，作者：陳洪杰、嚴沁雯，編輯：袁滿

11月13日，《財經》記者獲悉，央行和銀保監會已于近期聯合出臺了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱“《通知》”)，共16條措施，要求金融機構分別從房地產融資、“保交樓”金融服務、受困房企風險處置、住房租賃金融支持等多方面對房地產行業給與支持。

上述《通知》被行業人士視為對房地產金融工作的總結和定調，也是房地產金融托市策略實施的路線。“此次政策比較系統，相較以往口徑拓寬，整體表述更加積極，全方位覆蓋參與房地產市場的各類主體。尤其在對房地產企業的合理融資需求的支持上，與以往相比范圍要更廣。”上海金融與發展實驗室主任曾剛對《財經》記者表示。

“上述16條內容不能視為樓市政策轉向，更傾向于金融管理部門推動一攬子穩樓市促發展政策措施的落實、落地。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示。

周茂華認為，該文件措施有極強針對性，涉及金融為房企紓困，滿足剛需，保障“保交樓”融資，支持優質房企債券融資等，有助于穩定信心，為樓市復蘇打了一劑強心針。“從近幾個月數據看，樓市供需兩端表現偏弱，市場信心處于恢復階段，而樓市連接消費和投資，對促進內需復蘇，激發微觀主體活力，穩定經濟大盤有較為重要意義。”他稱。

一、穩定地產融資：滿足開發貸，支持存量展期在穩定房地產開發貸款投放上，《通知》稱，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

需要注意的是，上述《通知》支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期：對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

一位信托公司高管對《財經》記者表示，之前，監管部門限制信托公司做房地產業務，幾乎每年都在壓降房地產信托的金額。按照上述《通知》的規定，地方監管或許會扭轉過去對房地產信托的態度。

保持房企平穩融資的另外一條措施為，保持信托等資管產品融資穩定。鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求。

“政策要求信托公司等資管機構依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持，這和當前的大政方針是契合的，也是信托業轉型的方向。”上述信托公司高管表示。

“實際上，對于房企來說，過去銀行之外的融資渠道非常多。不過因非標、信托等渠道的限制，對其整體融資環境造成較大影響。此次政策既保持原有的融資渠道的穩定，亦提及合理安排銀行以外融資渠道的健康發展。對緩解房地產企業流動性風險及壓力，將起到很大的作用。”曾剛表示。

另外，上述《通知》還要求，支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平等。

“因城施策意味著有些區域可能會出現利率進一步下行的情況。但即便房地產利率進一步下降，平均利率水平還是高出其他商業貸款;另一方面，房地產按揭是長期信貸，同時有房產抵押，違約風險較低，在銀行面臨資產荒的情況下，此種長期資產配置還是具有一定吸引力。”曾剛認為。

曾剛進一步稱，目前，對于銀行的房地產按揭貸款來說，更多是需求不足導致的銀行信貸投放不足。隨著房地產市場企穩，市場預期進一步穩定及改善，需求逐步回暖，銀行按揭貸款投放仍然會是零售業務發展的重點。總體來講，在當前背景下，銀行要根據風險審慎和市場化法制化的原則，做好相應的風險評估，積極響應、落實相關號召。

周茂華認為，在穩樓市需求方面，此前國內連續調降房貸基準利率，各地因城施策，對符合條件城市2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限，在風險可控前提下，調整首付貸比例等政策措施;近期數據顯示，目前樓市需求仍偏弱，不排除進一步適度下調房貸基準可能，但整體上，各地因城施策，用好用足此前出臺穩樓市政策，穩定市場預期，促進樓市加快回暖。

二、金融支持“保交樓”：專項貸款+配套融資在做好“保交樓”金融服務上，《通知》顯示，支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

另外，監管部門鼓勵金融機構提供配套融資支持。例如，在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

2022年以來，“保交樓、保民生、保穩定”已經成為全國各地住建工作的首要目標。9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

“一方面指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放;另一方面配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。”2022年9月，銀保監會相關部門負責人表示。

對于新發放融資形成不良的，上述《通知》也有了明確，相關機構人員已盡職的，可予免責。“此項細則讓金融機構的資金投向更為精準、使用更加高效，同時也免除了機構的后顧之憂。”有業內人士稱。

周茂華表示，為確保資金用到實處，銀行需要其他部門配合減少信息不對稱，盡職履責，對民營中小房企進行盡調，同時，建立賬戶資金閉環管理，加強貸后管理等。

三、加快房企風險處置：鼓勵并購貸款，協同金融組合方案在金融機構中，資產管理公司通過從事批量收購、管理、處置不良資產業務，已是紓困房企的一個重要抓手。

除了支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目外，《通知》稱，鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目。

鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司(以下統稱資產管理公司)發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置等。

有資產管理公司人士對《財經》記者表示，資產管理公司參與房企風險化解有多種方式。從業務類別上，可以以中介方式參與，協助出險房企制定風險化解方案，也可以以投融資方式直接參與風險處置。

可以針對具體項目，也可以針對問題房企或關聯企業開展業務。從不良資產類別看，可以從銀行貸款、信托貸款、違約債券、企業商票、法拍資產、企業往來賬款、房企或項目公司股權等渠道介入。根據業務場景和風險狀況，資產管理公司可相應采取紓困、重組、收并購、破產重整等不同方式或組合方式。

“相比其他金融機構，資產管理公司具有不同的功能定位和風險偏好，以及更為多樣的介入方式和處置手段，能夠相對更早的開展風險化解行動。資產管理公司參與典型項目的風險化解，可以對房企行業風險化解產生示范影響。資產管理公司除利用自身資源外，可以發揮價值發現和信號功能，改善市場預期，調動正常房企和金融機構的力量，為房地產行業整體恢復平穩創造條件。”上述人士稱。

《上述》通知還表示，對于部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協助推進項目復工交付。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置。

支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。

四、加碼住房租賃金融：優待保障房融資近年來，頂層設計多次指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

“從此次文件看，國內對房地產市場政策穩字當頭，因城施策滿足房地產市場合理融資需求，同時，還支持住房租賃市場發展，政策兼顧短期穩定和中長期房地產市場健康發展。”周茂華表示。

《通知》稱，引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業中長期資金需求。

鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產項目用于住房租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。

商業地產改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書后，銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。

《通知》顯示，支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

上述16條還提到了依法保障住房金融消費者合法權益：對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾;切實保護延期貸款的個人征信權益。

“房地產對于利率、宏觀政策相對敏感，國內經濟持續復蘇，就業和收入整體保持穩定，從中長期看，我國處于城鎮化發展階段等，隨著這些政策措施效果逐步顯現，市場信心回暖，樓市將逐步走出谷底。”周茂華表示。

本文來自微信公眾號：財經五月花 (ID：Caijing-MayFlower)，作者：陳洪杰、嚴沁雯，編輯：袁滿

來源：虎嗅APP

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