房產(chǎn)中介行業(yè)要變天？貝殼股價(jià)連日暴跌逼近發(fā)行價(jià)

貝殼找房(BEKE)的“高光時(shí)刻”只維持了不到一年。

美東時(shí)間7月27日，貝殼開盤后繼續(xù)下探，跌幅一度高達(dá)6.26%，截至收盤報(bào)24.26美元，跌幅0.74%。此前一天，熱門教育中概股持續(xù)暴跌，陰霾波及其它行業(yè)，因監(jiān)管趨嚴(yán)大跌的貝殼重挫超27%，年內(nèi)其股價(jià)已回調(diào)超60%。

去年8月，資本市場(chǎng)對(duì)其還是另一番態(tài)度。2020年8月13日晚，貝殼找房正式在紐交所掛牌上市，發(fā)行價(jià)為每股20美元，上市首日股價(jià)大漲87.2%。此后三個(gè)月，貝殼股價(jià)宛如坐上火箭，最高曾沖至79.4美元。

如今，高光散去，遍地都是破碎的聲音。同樣跌得稀碎的萬(wàn)科A(000002)當(dāng)下總市值約2342.3億元，而貝殼總市值僅約288.9億美元(1873.7億元人民幣)。曾因市值超萬(wàn)科讓房企啞然的貝殼，站到了資本市場(chǎng)的懸崖邊上。

與貝殼一同陷入陰霾的，還有風(fēng)聲鶴唳的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

近日，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的傳言截圖在網(wǎng)上傳播，圖上顯示“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍”。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者向鏈家等多家機(jī)構(gòu)求證，目前主流房產(chǎn)中介并未收到該通知。

中介費(fèi)率被調(diào)控，還是尚未落地的傳言，但作為該賽道上的龍頭，貝殼面臨的挑戰(zhàn)卻是實(shí)實(shí)在在。地產(chǎn)調(diào)控不放松、二手房市場(chǎng)降溫、反壟斷調(diào)查風(fēng)聲......彭永東帶領(lǐng)下的新任管理層，已擔(dān)上一肩風(fēng)雨。

“無處安放”的中介費(fèi)

對(duì)貝殼來說，最新一則利空消息，來自中介費(fèi)率調(diào)整的傳聞。

如果按照傳聞，中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的三倍，這對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)無異于當(dāng)頭一棒。“大房鴨勝利，貝殼要跌99%。”上述截圖信息稱。大房鴨是一家來自上海的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，定位為“去中介化的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)”。

與多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌不同，大房鴨稱自己不是中介，拋棄“過時(shí)的”抽傭模式，遵循“按勞取酬”原則，采用固定服務(wù)費(fèi)模式：不論200萬(wàn)還是20萬(wàn)的房子，大房鴨只收取買房固定服務(wù)費(fèi)1.99萬(wàn)，房東賣房免費(fèi)，無隱性收費(fèi)。

但是，大房鴨的打法并非業(yè)內(nèi)主流。以北京7家市占率較高的中介機(jī)構(gòu)為例，鏈家、我愛我家(3.580,-0.13,-3.50%)、麥田、中原、麗茲行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為成交價(jià)的2.7%，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為2.5%，中天置地在1.5%-2%之間浮動(dòng)。

上述中介費(fèi)，由買方承擔(dān)。在上海、廣州、成都、大連、重慶等少數(shù)城市，中介費(fèi)則由買賣雙方承擔(dān)。以上海鏈家為例，中介費(fèi)由買方支付成交價(jià)2%，賣方支付1%;廣州則由買方支付成交價(jià)的1.2%，賣方支付1%。

一直以來，上述中介費(fèi)率高還是低，一直爭(zhēng)論不斷。在購(gòu)房者看來，花高價(jià)買入一套房，還要支付“不菲”的中介費(fèi)，自然意難平;但很多房產(chǎn)中介也怨聲載道，不僅難賺到錢，還容易因?yàn)橹薪橘M(fèi)遭遇客戶“跳單”問題。

日前，杭州中院公布了一則案例，新婚不久的張女士欲購(gòu)入一套二手房，在中介冒雨陪看38套房，看中合適房源、支付購(gòu)房定金、協(xié)商中介費(fèi)用后，張女士卻轉(zhuǎn)身找了另一家中介公司簽訂購(gòu)房合同，被中介告上法庭。

類似案例數(shù)不勝數(shù)，案由多與中介費(fèi)有關(guān)。《中華人民共和國(guó)民法典》頒布后，還專門將“跳單”上升到法律層面，委托人在接受中介人服務(wù)、利用其提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)、繞開其直接訂立合同的，應(yīng)向中介人支付報(bào)酬。

盡管買房人不想花這筆錢，但業(yè)內(nèi)對(duì)中介費(fèi)的看法卻不盡相同。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)稱，美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣的費(fèi)率達(dá)到6%，屬于高費(fèi)率國(guó)家或地區(qū);阿根廷5%、德國(guó)4%、加拿大3%，屬于中等費(fèi)率國(guó)家;英國(guó)和澳大利亞2%、中國(guó)等地平均不到2%，屬于低費(fèi)率國(guó)家。

貝殼找房前董事長(zhǎng)左暉也曾表示，中國(guó)的中介費(fèi)從世界來看并不算高，這個(gè)行業(yè)如果想有高素養(yǎng)的人去服務(wù)，大概需要經(jīng)紀(jì)人收入是城市人均收入的1.2倍。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于當(dāng)下的房?jī)r(jià)水平，二手房中介費(fèi)率難以大幅上漲，這樣購(gòu)房者不買賬;但是如果大幅下降，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)水平難以保證，同時(shí)容易出現(xiàn)吃差價(jià)等重重亂象，行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)、內(nèi)卷態(tài)勢(shì)或會(huì)加劇。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，費(fèi)率問題的關(guān)鍵不是高低，而是無底線、無秩序的惡性折扣問題。真正好的政策是引導(dǎo)行業(yè)不要在費(fèi)率的底線上競(jìng)爭(zhēng)，而要在服務(wù)品質(zhì)上競(jìng)爭(zhēng)，只有穩(wěn)定、可預(yù)期的費(fèi)率水平才能牽引經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)。

風(fēng)暴的貝殼找房

如果中介費(fèi)率被調(diào)控，貝殼的盈利邏輯將受到直接影響。

2020年，貝殼營(yíng)業(yè)收入705億元，同比增長(zhǎng)53.2%，全年凈利潤(rùn)27.78億元，首次實(shí)現(xiàn)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的全年盈利;在存量房市場(chǎng)，貝殼全年GTV達(dá)1.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)49.5%;全年存量房營(yíng)業(yè)收入306億元，同比增長(zhǎng)24.4%。

有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算稱，一線城市二手房套均成交金額在500~600萬(wàn)左右，中介費(fèi)一套約15~20萬(wàn)。如果按傳言所稱，2020年北京平均工資12160元/月(據(jù)職友集發(fā)布的《2020年薪資水平報(bào)告》)，那么中介費(fèi)僅36480元。

“整體看，見底到三個(gè)月收入的可能性不大，但未來調(diào)整中介費(fèi)取費(fèi)乃至要求二手房中介必須單邊代理的可能性非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

傳言仍是傳言，但股民的情緒卻已被點(diǎn)燃。“鏈家確實(shí)壟斷了部分房源，也哄抬了房?jī)r(jià)。”、“價(jià)值100萬(wàn)和1000萬(wàn)的房子，中介的勞動(dòng)差別能有多大呢?”，也有網(wǎng)友稱“說拉高房?jī)r(jià)、被監(jiān)管可以，但說中介費(fèi)率高，一臉問號(hào)。”

眾聲喧嘩中，貝殼股價(jià)震蕩下行，目前已逼近發(fā)行價(jià)。此前，貝殼創(chuàng)始人左暉離世時(shí)，并未對(duì)公司股價(jià)產(chǎn)生多大影響;此次風(fēng)波，則可謂聲勢(shì)洶涌，在市場(chǎng)間引發(fā)震蕩，其中既有中概股整體風(fēng)波的影響，也有貝殼自身因素所致。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，明確要因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四方面的問題。力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

摩根士丹利分析師Steven Tsai稱，不認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步全面急劇收緊的跡象，而是強(qiáng)調(diào)要規(guī)范房地產(chǎn)交易行業(yè)的違規(guī)行為。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這對(duì)貝殼等注重提高服務(wù)質(zhì)量的公司來說是個(gè)好兆頭。

但是，在二手房市場(chǎng)退燒和“反壟斷”調(diào)查上，貝殼沒有那么輕松。

近期，多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)二手房市場(chǎng)開啟整頓，尤其是二手房指導(dǎo)價(jià)制度，讓許多城市的二手房交易退了燒。監(jiān)管重錘下，目前已有多個(gè)城市的二手房成交量出現(xiàn)大幅下滑，深圳尤為明顯。這對(duì)以存量房交易為主業(yè)之一的貝殼來說，無疑會(huì)受到波及。

同時(shí)，此前有外媒稱，市場(chǎng)監(jiān)管部門已開始對(duì)貝殼找房涉嫌的反壟斷行為進(jìn)行調(diào)查，對(duì)此貝殼稱：被市場(chǎng)監(jiān)管總局立案調(diào)查為假消息。盡管貝殼方面公開否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)對(duì)其是否涉嫌壟斷一直存有爭(zhēng)議。

58同城CEO姚勁波還曾實(shí)名舉報(bào)，貝殼通過利益的不同分配方式，強(qiáng)制讓房企進(jìn)行“二選一”，以獲得獨(dú)家房源進(jìn)行壟斷。當(dāng)時(shí)正值監(jiān)管機(jī)構(gòu)出手、互聯(lián)網(wǎng)巨頭站上風(fēng)口浪尖之際。

據(jù)《反壟斷法》規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到二分之一時(shí)，可以推定其具有市場(chǎng)支配地位。但在界定貝殼市占率時(shí)，要考慮是放在全國(guó)范圍還是單個(gè)城市，前者尚未達(dá)到50%，在某些城市則處于支配地位。

貝殼是否涉嫌壟斷，還需相關(guān)部門進(jìn)一步調(diào)查厘定，但各路資金已開始“出逃”。最新信息顯示，Cathie Wood旗下Ark Investment Management管理的交易所交易基金(ETF)，已賣出約139萬(wàn)份貝殼ADR(美國(guó)存托憑證)。

將貝殼團(tuán)團(tuán)包圍的風(fēng)雨，仍在繼續(xù)發(fā)酵。【責(zé)任編輯/額發(fā)】

來源：一財(cái)網(wǎng)

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