造房的不如賣房的！貝殼市值=萬科+融創 這是什么邏輯？

相對于20美元的發行價，在美國上市的貝殼從8月13日上市后市值最高漲到了54.54美元，上漲了170%。最高市值達617.42億美元，折合人民幣4217億元。

貝殼上漲速度太快，現在不僅超過了萬科，超過的部分還越來越多。目前地產行業龍頭萬科在A股和港股上市，按照兩地股價計算，市值為3077億元。融創中國市值為1510億港元，這樣算來，超過萬科后，貝殼又上漲出了一個融創的市值。

貝殼上市以來股價走勢圖

在所有中國在美上市公司中，貝殼排在阿里京東拼多多網易之后，而高于百度、好未來等。

美國中概股市值排名

營收

融創創始人孫宏斌不僅入股，還多次夸獎鏈家左暉，認為鏈家這個生意模式很好，他也看好貝殼這個生意模式。

2019年，貝殼成交總額(GTV)達2.13萬億，成為僅次于阿里巴巴的中國第二大商業平臺以及中國最大的房產交易和服務平臺。而自如目前已經服務了50萬業主、近300萬自如客，管理房源超過百萬間，成為全球規模量級的租賃管理機構。

2019年，貝殼共完成超過220萬單房屋交易，總計產生人民幣2.128萬億元的交易總額(GTV)，較2018年1.153萬億GTV同比增長84.5%的同時，成為中國最大的房屋交易和服務平臺，以及所有行業中的第二大商業平臺。

盡管自公司開始運營以來，業績經歷了可觀的增長，收入從2018年的286億元人民幣增長60.6%至2019年的460億元人民幣，但凈虧潤虧損卻在逐年擴大，2018年扣非后歸母凈利潤-7.89億元，2019年全年扣非后歸母凈利潤為-25.21億元，同比下降219.33%。

貝殼將重度依賴線下服務的房產經紀搬到了線上，實現了數字化平臺，提升了行業效率。

一個傳統房產商，不可能實現這么高的營收增速，互聯網公司才有可能在如此大的規模基礎上，還依然翻番增長。

投資者不怎么會在乎之前虧損，更在乎的是規模和用戶，這是投資者對一個快速增長的互聯網公司的慣性思維。

投資者更看重的是下面這個數據：

貝殼2020年上半年實現營業收入272.6億元，相比上年同期的196.1億元增長39%;凈利潤為16.1億元，相比上年同期的5.6億元增長188.6%。

而同期，我愛我家實現營業收入39.33億元，較去年同期下降30.75%;營業利潤7259.12萬元，較去年同期下降86.69%;歸屬母公司所有者的凈利潤4041.41萬元，較去年同期下降89.39%。

上半年，我愛我家二手房業務和新房業務共實現總交易金額(GTV)1600億元。同期，貝殼找房達成了1.33萬億元的平臺成交總額(GTV)，相比上年同期的8900億元增長49.4%。

貝殼已經遠遠跑在行業競爭對手前面，平臺成交額是我愛我家的8倍多，增速也更快。

吞金獸

招股書顯示，機構投資者中，騰訊持股12.3%，是貝殼第二大股東;軟銀旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.持股為10.2%，高瓴資本持股為5.3%，華興資本董事長包凡持股比例為3.8%。這些股東也參與了貝殼過往的融資歷程。

天眼查數據顯示，自2014年以來，公司已經歷多輪融資，融資總額已超過370億元人民幣。

其中，2019年7月的D輪融資，騰訊作為戰略投資方領投8億美元，GawCapital/基匯投資1億美元，高瓴資本投資8000萬美元，源碼投資5200萬美元，碧桂園創投投資5000萬美元，新天域投資3000萬美元，華興資本投資2000萬美元，海峽資本投資500萬美元，D輪其他投資人合計投資11300萬美金。

2020年3月，貝殼完成了D+輪融資，投資方包括軟銀、騰訊、高瓴資本、紅杉資本，總融資額超過24億美元，融資后公司估值已達140億美元。

重構

截至2020年6月30日 ，貝殼找房擁有3080名專業研發 員。研發支出方面，2020年一季度貝殼找房的研發費用達4.5億元，超過2019年全年的3.12億元。

在數據層面，貝殼找房的樓盤詞典涵蓋了中國33個省約332個城市的超過54.9萬個社區的約2.26億處房產，涉及450萬張景觀圖，480萬棟建筑物和1020萬處建筑。

貝殼將房產數據互聯網化，又重構了交易體系，比如貝殼系盤主只有一個，其他經紀人不能二次打擾業主，誰有客戶要先聯系這個盤主，有利于提高業主體驗。

現在的貝殼找房上，平均每10單交易有7單是跨店成交;1單交易最多由13個經紀人協作完成;最遠一筆跨城交易相距3000公里，這是因為貝殼打破了原來經紀人壟斷房源的模式，將房源真正做到共享，又利用規則平衡經紀人利益。

2017年到2019年，貝殼總收入從255億元增加至460億元。截至2020年6月30日，貝殼已進駐全國103個城市，連接265個新經紀品牌、45.6萬名經紀人和4.2萬家經紀門店。龐大的體量，成為吸引資金的重要因素。

今年上半年，貝殼找房平臺上的新房交易量激增，新房業務的營收首次超過二手房業務，占比超過5成。二季度，貝殼找房新房業務的收入增長更是超過120%。隨著三四線城市新房銷售困難，未來房產商可能會越來越依賴貝殼這樣大的房產銷售平臺，利潤持續流入貝殼。

機會和挑戰

不過對貝殼而言，其利潤水平似乎已經被鎖死。鏈家傭金水平一直保持在2%的行業最高水平，但即便如此，巨大的廣告費，店鋪成本、人員成本、運營成本、獎金等高昂的成本，使得貝殼也不得不面臨行業利潤率低的現實。這也是貝殼將精力投入到新房的原因之一，新房銷售利潤率要遠遠高于二手房。

不過，貝殼可以通過增加規模來擴展收益，也可以通過上下游拓展，不動產住宅的全產業鏈分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務支持四個領域。通過線下經紀人的深入服務及線上數據所建立的消費者認知，貝殼有可能在全產業鏈中都創造新價值。此基礎上，貝殼還試圖將業務邊界擴展至裝修、金融等房地產行業全鏈條。

金融方面想象力巨大，作為最接近交易者，貝殼比銀行更有優勢

富途證券認為，對貝殼而言，新房和二手房的交易傭金率基本穩定在2.5%，再提升的阻力極大，未來營收的增長空間在于：總蛋糕變大，即房屋銷售和租賃總交易額持續擴大;分蛋糕比例增加，即市場占有率持續提升。

貝殼處在一條巨大的賽道上。CIC灼識咨詢報告顯示，中國擁有全球最大的住房市場，預計到2024年中國通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV總額將達到19.1萬億元，經紀服務的普及率將達62.2%。【責任編輯/安寧】

來源：證券時報

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