【特別報道】中介的黃昏：貝殼已無新故事

曾經，打開貝殼，投資人還可以看到珍珠，而如今，滿眼只剩下沙子。

#1

疫情退去，貝殼底褲脫下

“幣圈一天，人間一年”這句魔幻的幣圈流行語放在貝殼身上或者說中介身上，或許也不為過。

貝殼上市的一周年，是充滿魔幻的一周年，也是過山車般的一周年。

找來了“科技”帽子上市的貝殼，在不被看好的背景下，表現十分搶眼。以20美元/ADS定價IPO的貝殼，開盤大漲75.3%，收盤價報37.44美元/ADS，漲幅87.2%，市值達到422億美元。

夢幻般的開局已經讓眾多投資人血壓飆升。

沒想到更魔幻的在后頭。此后貝殼股價一路飆升，將萬科、恒大一眾房企遠遠甩在身后，曾經不看好貝殼的人們被頻繁打臉，人們已經無法用中介來定義這個現象，只好相信：

這是一家科技公司。

這家科技公司一路狂奔，最高時市值站上908億美金高位，超過萬科、保利、綠地的市值總和!

原來辛辛苦苦蓋房子的真不如搞“真房源”的。

連搞科技的百度都被遠遠甩開。

這一年，貝殼的股價增長了近四倍，這令人驚嘆的“鈔能力”讓無數人打臉后不得不相信“科技”的巨大威力。

回頭來看，2020年的疫情在最開始重創了中介行業，卻最終讓貝殼大獲其益。

這個脫胎于鏈家的平臺，原本只是很多買房賣房者的選項之一，默默做著“真房源”的生意，試水著自己的VR看房業務，不溫不火地打造著自己的ACN平臺。

然而疫情一來，人們被迫封閉在家，傳統中介的帶看業務突然失靈，線上看房突然之間成了剛需。

有此技術和平臺的貝殼一夜爆火，用戶紛紛奔赴貝殼網上看房，貝殼的知名度，下載量、活躍度瞬間飆升。

而這些，最終促成了當年8月的貝殼上市，講著一個動人的科技故事。

貝殼的科技故事實在是太過離奇了，高達186倍的市盈率，讓一眾互聯網科技公司如百度、阿里、京東、網易20倍上下的市盈率實在是相形見絀。

泡沫破時，我們才知道到底誰在裸泳。

2021年的貝殼開始了斷崖下跌模式，在一周年的時候，貝殼不但跌破了發行價，市值跌去了四分之三，超過4000億灰飛煙滅。

辛辛苦苦一整年，一夜回到上市發行前。

即便如此，40多倍的市盈率，依舊在一眾中概股科技公司里鶴立雞群。

如此的魔幻故事，在2021年貝殼的二季度及半年財報會上，被導入了房地產的周期故事里。“每輪周期的政策調整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，貝殼的下一年一般都會做一些在今天看來“難而正確”的事。“2009年鏈家開始做科學化管理;2012年開始做真房源、發力客戶體驗和線上;2015年開始全國化布局;2017年~2018年在做貝殼。”貝殼董事長兼CEO彭永東面對慘淡的業績如此舉例，試圖安慰投資者。

上市時、股價飆升的時候，貝殼是科技公司。等到坐過山車下來時，又成了房產周期。

打開或者合上貝殼，你永遠不知道珍珠和沙子哪個會出現。

#2

驚弓之鳥：壟斷隱憂下的中介業務

HUI SHENG SHUO FANG

買房人苦中介久矣!

曾被稱為民生“三座大山”的房價、教育和醫療在2021年風云變幻。“雙減”出臺，教學培訓幾乎遭遇“毀滅性”打擊，醫療“集采”，如火如荼;房地產也是戰戰兢兢，一輪又一輪的政策“洗禮”下，日子并不好過。

房產中介兔死狐悲，戰戰兢兢。

7月底，住房和城鄉建設部等八部門聯合發布的《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，史無前例地將房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網絡媒體及從業人員都納入了監管，中介行業寒意來襲。

8月18日，杭州“個人自主掛牌房源”功能正式上線再次挑動中介神經。買房可以繞過中介，直接交易的思路幾乎一夜之間引爆輿論，很多買房者都在為此政策叫好。

雖然很多人拼命告訴大家這個事情對中介影響不大，這個政策早已有之而且別的地方試點并不成功，但依舊擋不住財報會上投資人的關切發問。

雖然貝殼以“該政務服務系統之前就存在，本次是做了升級”做掩飾，不愿做過多延伸。

但這樣的欲說還休實在難掩內心的戰戰兢兢。

正如財報第一個問題上來就是傭金率一樣，對于尚未落地的靴子，貝殼如同驚弓之鳥。

傭金，到目前為止，依舊是這家“科技”公司的命門，投資人知道，貝殼應該也懂。

反映在財報上，二季度二手房交易服務營收為96億元，同比僅增長4%，新房交易服務營收為139億元，同比增長31.9%，首次單季度新房營收超過二手房。

與此同時，凈利潤及毛利率的雙雙驟降，則暴露了貝殼對存量房傭金的依賴以及轉型的成色：二季度貝殼的凈利潤為11億元，同比大降61%;二季度毛利率只有22.1%，遠低于去年同期的32.5%。

更令人觸目驚心的是，二季度營業成本同比增長38.6%，增速超過了新房及二手房交易營收，同時，二季度營銷和推廣費用為人民幣12.41億元，同比增長57.5%。貝殼解釋為線上和線下廣告投放和品牌宣傳活動的增加，以及業務拓展人員的增加。

事情已經很明了，在加大廣告投入、營業成本暴增的同時，營收乏力，利潤爆降。

而且這樣的勢頭好像一時無法回頭，貝殼忍不住給投資人打了預防針：預計2021年第三季度營收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%~29.4%。

而這家打著“科技”標簽的公司，二季度研發費用為人民幣僅為7.75億元，科技的成色可見一斑。

中介的價值到底在哪里?房產中介值得如此之高的傭金率嗎?我們需要一個市值如此之高、市盈率如此之高的中介公司嗎?

專心蓋房子的房企大概已經提前給出了答案。

更令市場擔憂的是，貝殼這樣的體量是否構成壟斷，始終是懸在頭頂的達摩克利斯之劍。

在互聯網平臺反壟斷監管日趨嚴厲的背景下，阿里、美團都在不久前給了答案。

而競爭對手的舉報，又何嘗不是代表著眾多買房者的呼聲?

從業人員已經開始用腳投票。

深圳、北京等地中介從業人員的離職、中介門店的倒閉轉型大概只是開始，如同貝殼的股價一樣，這樣的勢頭好像并沒有回頭的跡象。

#3

強弩之末：扶不起的新業務“阿斗”

HUI SHENG SHUO FANG

貝殼何嘗不想改變。

然而改變之路總是心酸。

在被質疑過度依賴二手房交易收入后，好不容易把新房交易收入拉上來了，結果利潤和毛利率爆降!

貝殼一直嘗試拓展其營收來源，如今金融服務、裝修等曾經被歸入“其他”的業務如今在被推向前臺。

財報數據顯示，包括家裝在內的新興服務和其他服務二季度營收為6.6億元，同比增長50%。不過，占總營收的比重還不足3%。

在這個年產值達2萬億元的家裝行業里，相關企業超過10萬家，行業集中度很低，幾乎是巨頭眼中的一片藍海。

“家裝是貝殼要翻越的第二座山。”彭永東說。

只是，有時候“越過高山，卻發現無人等候”。

甚至，等候的可能正是虎視眈眈的“高科技”對手。

就在貝殼謀劃上市的2020年，京東打造的一站式家居家裝解決方案的“京東家”上線運行，4月底，國美的“打扮家”也正式出道，5月底，阿里巴巴的家居家裝平臺—“躺平”正式上線……

在家裝市場，貝殼這家科技公司，終于遇到了“科技”對手。

一年后的7月，也許為了在財報公布前講出新的故事，貝殼找房宣布與圣都家裝達成100%股權收購協議，總對價不超過80億元。

這家被被稱為家裝界的“貝殼”，終于走進了“貝殼”。

兩個“貝殼”在一起能做什么?幸虧董小姐沒有把中介這塊肉看在眼里，這個“掌握核心科技”的女強人，曾經對小米入股美的做了驚人的評價：

兩個騙子在一起，是小偷集團!【責任編輯/鄒琳】

來源：慧聲說房

IT時代網(關注微信公眾號ITtime2000，定時推送，互動有福利驚喜)所有原創文章版權所有，未經授權，轉載必究。
創客100創投基金成立于2015年，直通硅谷，專注于TMT領域早期項目投資。LP均來自政府、互聯網IT、傳媒知名企業和個人。創客100創投基金對IT、通信、互聯網、IP等有著自己獨特眼光和豐富的資源。決策快、投資快是創客100基金最顯著的特點。

相關文章

【特別報道】中介的黃昏：貝殼已無新故事

房產中介行業要變天？貝殼股價連日暴跌逼近發行價

貝殼集團發布訃告悼念左暉：集團失去一位奠定事業和使命的創始者

造房的不如賣房的！貝殼市值=萬科+融創 這是什么邏輯？