2021房地產多事之秋：恒大爆雷 房企裁員 新力控股、祥生控股等股價暴跌

艱難的2021年終于過去了。

這一年市場銷售驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈的緊張幾乎前所未有，違約不斷，爆雷也不再鮮見，房企業務收縮，架構調整，裁員不斷，行業一片哀鴻。

每一家房企都身處其中，每一個地產人都深有體會。

《國際金融報》盤點了2021年十大地產關鍵詞，他們折射出這一年的樓市走向，也影響了很多房企的生死，以及無數地產人的命運。

爆雷

此前，爆雷是金融術語，多指P2P平臺因為逾期兌付或經營不善問題，未能償付投資人本金利息而出現的平臺停業、清盤、法人跑路、平臺失聯、倒閉等問題。

現在這個詞頻繁出現于地產行業。

事實上，房企爆雷并不是2021年才有的現象，不同于以往涉及的都是中小房企或是微型房企，這一年已有超過20家大型房企陷入了爆雷困境。

其中影響最大的就是恒大，恒大爆雷成為房地產業的灰犀牛，給整個行業帶來了一系列連環風險，下半年樓市風向急轉。7月藍光發展(2.010,-0.06,-2.90%)債務違約，10月花樣年債務違約，其以“躺平”的姿勢，加劇了行業生態惡化。

隨后，新力控股、當代置業、中國奧園、佳兆業，以及陽光100、陽光城(3.080,-0.01,-0.32%)先后遭遇爆雷困境。

房企的集中爆雷導致金融機構進一步收緊了對民營房企的融資，隨著出事房企數量不斷增加，購房者預期愈發悲觀，下半年房地產市場風向急轉直下。

與此同時，國際評級機構大規模下調房企信用等級，也成為了壓死駱駝的最后一根稻草。一時間房企遭遇股價和美元債“雙殺”，融資難上加難。

雖然多數房企采取了積極措施，向市場釋放有利信號，但外界對于房地產行業整體預期也在持續修復中。

裁員

流動性收緊之下，不少民營房企已不再拿地。業務收縮之下，房企開始縮減人力開支，精簡冗余人員，降薪、裁員現象在行業內大規模爆發。

裁員早在年初便以“優化”的名義開始，下半年手段更是花樣百出，降薪、降職、調崗、測體能、加班……

雖然每年年底房企都有常規的優化動作，但2021年裁員范圍之廣、涉及人員之多遠超過往，一家20強房企決定2年內不再拿地并計劃通過三輪裁員減少50%人員。

獵頭圈形容“天空都飄著地產人的簡歷”，行業下行之際，就業機會也在不斷收縮，不少地產人轉向其他行業，部分開起了網約車。

一名房企員工直言，公司業務收縮，沒那么多項目了，養不了也養不起那么多人。

這是現實。

資金困境之下，也有部分房企開始告別多元業務發展，聚焦主業，將有限的人力物力投向能夠產生正向效益的地產主業。

然而裁員也見“人品”，不同的裁員方式和賠付比例某種程度上也是房企社會責任的體現。

其中不少房企給出了“N+1”的裁員補償標準(N代表工作年限)，也有不少房企補償款外還提前預支了年終獎部分;然而也有房企不講“武德”，以富力為例，其為了降低裁員成本，以“停職留薪”“只發放底薪”等手段變相勸退員工。

每一次裁員背后，都是切割一個大家庭的生活和未來。然而，這就是行業現狀，許多企業也“活不下去”了。

出售物業

站上風口的物管行業在2021年迎來轉變。

2021年，房企頻頻爆雷，流動性困境下物企也受到波及，不僅上市被終止，部分房企為了回血，無奈將物業擺在貨架上。

萬物云CEO朱保全形容這一現象為“前幾年，很多地產的老板都認為物業是行業的未來，而現在很多老板都將自己的未來給賣了”。

據中指研究院數據顯示，截至2021年12月中上旬，物業管理行業已經披露相關交易信息的一共有71宗，涉及并購方33家物業企業，總成交額為333.3億元，相比2020年全年交易額，上漲215.33%。

2021年初，藍光嘉寶作價48.5億元賣身碧桂園服務，陷入流動性危機的新力控股、中國奧園、佳兆業、禹洲等也均被曝出出售物業的消息。

曾經被視為行業未來的香餑餑，如今卻成為房企套現的工具。

房地產稅

房地產稅幾乎是一個老生常談的話題，每年都會被提及，但2021年房地產稅試點的推進，意味著這一事件迎來巨大突破。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，授權的試點期限為五年。此后基于房地產稅試點工作推進的各種猜想層出不窮，包括試點征收對象、試點標準、試點的城市等等。

隨后，中國人大網又公開了兩份房地產稅改革試點相關文件。一份是財政部部長劉昆對《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定(草案)》的說明;另一份是全國人民代表大會憲法和法律委員會對《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定(草案)》審議結果的報告。

一時間，房地產稅改革與試點快速“落地”，迅速成為了一個“現象級”討論話題。業內預期，房產稅試點有望于今年落地，只待公布實施的城市了。

房地產調控

2021年是房地產行業政策調控井噴的一年。

據中原地產研究中心統計數據，2021年全年累計調控651次，較2020年的489次上漲超33%，單月平均調控次數高達54次，刷新歷史記錄。

此外，從調控基調來看，2021年上、下半年分化明顯，上半年主要以收緊為主，下半年的重點則是維穩。尤其11月至12月以來，房地產政策整體轉向，頻吹暖風。

2021年上半年，樓市及土地市場火熱，多城房價瘋漲。為抑制市場“高溫”，多個維度的調控政策相繼被推行，如土地端的集中供地、二手房市場的指導價、法拍房限購、上海首推購房積分制，企業端的“三道紅線”融資限制等。

而隨著調控力度不斷緊縮，加之下半年貸款收緊等多方因素影響，房地產市場急速“冰凍”，土地端、銷售端、融資端冷意明顯。為穩定市場，10月以來，多個三四線城市出臺“限跌令”，超25個城市發布補貼購房政策，房貸逐步回歸正常，房企融資端口逐步放開，土拍下調門檻……

整體來看，盡管年末維穩政策頻出，但“房住不炒”的主基調始終不變。同時，促進房企降杠桿、提高預售資金監管、保證開發商穩定建設的決心亦始終不變。

股價暴跌

2021年以來，房地產上市公司逐漸成為資本市場的“棄兒”，不少企業股價從年頭一路陰跌至年尾，甚至曾經頗為青睞房企的險資也在下半年開始逐步撤離。

據東財Choice數據顯示，截至2021年12月31日，包括華夏幸福(3.440,-0.04,-1.15%)、藍光發展、美好置業(1.760,0.01,0.57%)、陽光城在內，A股共有5家上市房企股價年跌幅超50%，其中華夏幸福最高，達到72%左右;港股方面則共有22家企業，中國恒大、雅居樂、佳兆業等規模房企皆位列其中，其中中國恒大年跌幅最高，為89.15%，新力控股以87.29%的跌幅緊隨其后，祥生控股則以83.54%位居跌幅榜第三。

不同于中國恒大“溫水煮青蛙”式的下跌，新力控股與祥生控股股價均在2021年遭遇斷崖式下跌。

9月20日午后，新力控股股價跳水，期間跌幅一度超90%，截至臨時停牌，其當日股價跌幅達到87%。祥生控股的至暗時刻則發生在11月18日，當日開市后該公司股價暴跌20%，午盤后進一步下挫最終收盤跌幅達53.91%。

二者的境遇令行業嘩然，在房地產市場信心極度脆弱的2021年，它們的股價暴跌只是行業的一個縮影。

恒大

恒大危機近乎貫穿2021年始末。

事實上這場危機此前已有征兆。2020年9月，一份疑似恒大寫給廣東省政府的求助信在網上流傳，信中請求政府支持完成重大資產重組，否則或將出現資金斷鏈，引發系統性金融風險。

隨后雖然恒大方面及時辟謠，但信件內容依然引發高度關注。

2021年以來，恒大的流動性危機不斷加重。

6月，恒大在河南許昌的悅龍臺項目停工，隨后恒大出售嘉凱城(2.670,0.02,0.75%)29.9%的股權套現約25.08億元，市場認為此舉意在處理資產回籠資金。

6月底，三棵樹(116.660,-3.16,-2.64%)等供應商公告稱恒大商票逾期，揭開了恒大龐大商票的一角。

7月，有銀行以保全為由申請凍結恒大銀行存款，當月傳出恒大將旗下的部分資產擺上貨架，然而地產項目變現并沒有迎來實質進展，物業在接連輾轉萬科、碧桂園、合生創展后也未能達成出售意見，通過出售盛京銀行股票，恒大回籠百億資金，但這對于恒大的債務來說杯水車薪。

9月，恒大理財爆雷，其擔保的未兌付理財產品規模達400億元，市場信心進一步受挫，而后恒大多地項目遭遇停工，銷售進入停滯狀態。

12月事件似乎迎來轉機，恒大風險化解委員會成立，除恒大現任高管許家印和潘大年，其他委員均來自其他企業高管和專業人士，恒大稱委員會正調動廣泛資源，努力化解風險。

進入12月，恒大的交樓狀況有所好轉，許家印表態絕不“躺平”，確保12月份交樓3.9萬套。

集中供地

集中供地是2021年房地產市場調控的一場重頭大戲。

為平穩地價、抑制土地市場過熱，國家自然資源部于去年2月要求包括4個一線城市、18個二線城市在內的22個重點城市住宅用地實行“兩集中”供地，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。

這一政策對土地市場及開發商影響極大，后者原有的拿地開發節奏被完全打亂。從三輪供地整體來看，房企的參與熱情逐漸減淡，土地市場逐漸“退燒”。

開發商們在首輪供地中的熱情極高，民營企業積極下場參拍，部分城市多宗地塊均觸及最高限價。而隨著政策的緊縮調控、房地產市場行情走低等因素，第二輪供地遇冷，土地市場分化，流拍情況頻發。

低迷的情緒在第三輪繼續蔓延。考慮到市場行情及房企資金情況，第三輪供地中多城下調土拍門檻，放寬開發商土地款的付款周期，但企業參與積極性依然不高，國/央企及地方平臺成為該輪供地中的拿地主力。

三輪供地下來，土地市場的降溫也取得明顯成效。據中原地產數據，2021年1月-12月，全國熱點的100個城市賣地金額為4.79萬億元，較2020年下降6.4%。

美元債

2021年以來，房地產行業的債務違約事件不斷，且多涉及境外美元債。安信證券數據顯示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發生實質性違約，違約金額合計86.5億美元。

美元債的違約高峰發生在下半年。2021年十一長假期間，花樣年公告稱其一筆約2.06億美元的票據逾期未付。受此影響，彼時的房地產美元債全面殺跌，該周當代置業、建業地產、陽光城、佳兆業美元債分別下跌63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。

而后10月中旬，當代置業為其一筆票息12.85%的優先票據尋求展期，新力控股亦稱其有一筆2.5億美元債務及最后一期利息可能發生違約……

連續的負面打擊使得房地產市場信心崩塌，中資美元債出現持續普跌，投資者恐慌情緒蔓延，境外融資渠道中斷。為向市場傳遞信心，包括中梁控股、建業地產、中國奧園等在內的多家企業掀起美元債回購潮，試圖以此安撫市場。

多措并舉之下，行業恐慌情緒有所緩解。12月10日，寶龍地產成功發行一筆約1.3億美元的美元債，這被行業視為融資渠道有所解凍的信號，亦意味著未來將有更多企業的境外再融資得以展開。

而寶龍地產的成功發債也表明融資局面已經分化，當前行業背景下，信用評級較高、基本面較好的國/央企及大型民企相對更容易得到融資支持。

信用評級

信用評級反映了房企在資本市場上的信用度，企業經營基本面等綜合因素愈好，則評級越高，融資的操作空間也就越大。整體而言，信用評級與房企融資情況息息相關。

2021年下半年來，受房企美元債違約事件持續發酵影響，多家房企信用評級遭下調。據不完全統計，僅在2021年10月就已有近30家國內上市房企被國際評級機構下調評級。

機構的一通“亂殺”導致融資環境急劇惡化，境外融資管道和再融資近乎停滯，融資成本上升，甚至有企業因此觸發還款條件，陷入流動性危機，譬如中國奧園。

2021年10月至11月期間，中國奧園先后七次被機構下調評級，這導致其約6.512億美元的融資被債權人要求償還。也就是說，由于評級下調，中國奧園突增一筆超40億人民幣的臨期債務，資金面極度承壓。

中國奧園的遭遇足以看出評級下調對房企的影響程度之深。事實上，因評級下調導致的股份拋售、債權人加速催收、購房者觀望情緒加重等情況并不在少數。這些都會加劇企業流動性風險，形成惡性循環。【責任編輯/安寧】

來源：國際金融報

IT時代網(關注微信公眾號ITtime2000，定時推送，互動有福利驚喜)所有原創文章版權所有，未經授權，轉載必究。
創客100創投基金成立于2015年，直通硅谷，專注于TMT領域早期項目投資。LP均來自政府、互聯網IT、傳媒知名企業和個人。創客100創投基金對IT、通信、互聯網、IP等有著自己獨特眼光和豐富的資源。決策快、投資快是創客100基金最顯著的特點。

相關文章

2021房地產多事之秋：恒大爆雷 房企裁員 新力控股、祥生控股等股價暴跌

50個城市房價下跌！開發商多輪降價賣不動，專家認為調控不會放松

房企債務“拉鋸戰”進行中：佳兆業困局難解 當代置業爆發危機

2021上市房企74家公司市值縮水明顯 萬科碧桂園等低于平均跌幅