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  • 長租公寓風波四起 老大自如難解商業之困

    自如糾紛顯現:房東維權管家“失蹤“

    11月29日,多名房東前往自如北京總部維權,就合同解約事件要求賠償。其主要原因是業主與自如在解約后的賠償方式上出現糾紛。

    “自如問我要兩萬多元的裝修折舊費,我認為自如主動要求解約,是不是應該自如賠償我,或者至少兩清,不應該支付賠償費。”業主潘先生表示,周日一共13個家庭去自如總部維權,我們普遍與自如在裝修折舊、空置費、服務保證金上有很大分歧。

    也有業主表示,“從6月份起自如就開始電話騷擾,短信騷擾。要求房東要么降租,要么解約。”

    對此,自如12月1日回應,“所有遭受解約影響的租客都會友好協商,對于符合合同支持的業主,將會賠付違約金。”

    實際上,不僅僅是業主,個別租客也與自如產生糾紛,有租客表示,自己被自如以“房東不租了”的理由清退,且沒有得到賠償。

    “自如自導自演一場鬧劇,導致我臨時找房搬走,他們還不用賠償。”

    自如租戶方女士表示,11月中旬,自如管家通知業主收回房屋,讓她在7天內搬走,管家還表示可以賠償一個月的房租。之后,自如管家失蹤,聯系不到他。她在一周內找到房子、支付租金正準備搬走時,自如管家又出現了,還告訴她“臨時變更,你現在不用搬走了”。

    “跟租戶說是我們業主不租了,跟業主說房子空著不得不解約。”前往總部維權業主王女士則表示,自如單方面與業主解除合約,并告知租戶在限定時期內搬走,她與住在自己房子內的租戶聯系,才得知實情。

    對于業主的訴求,自如表示,自如將根據合同約定,賠償業主兩個月房租,終止合作關系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費用,如果金額高于兩個月房租,按最高兩個月房租進行結算。

    “迄今為止,尚未發生業主需向自如支付費用的案例。”自如還表示,對于個別業主提出賠償4-6個月租金以終止合作的要求,由于缺乏合同條款的支持,自如很遺憾無法滿足其要求,希望得到業主的理解。

    公寓接連崩盤:業主租戶矛盾激增

    長租公寓曾經一度是資本的寵兒,在資本的加持下跑馬圈地、瘋狂擴張。

    據投資中國數據,2018年長租行業約融資49筆,多集中于上半年。從2018年1月至2019年6月,自如公寓收到來自騰訊投資、紅杉資本、華平投資等投資方共計至少70億元人民幣的融資。

    資本加持下,長租公寓的發展進入加速車道,長租公寓與其他風口賽道一樣,曾試圖迅速擴張,通過規模制勝。

    然而,2020年以來,長租公寓行業卻一波未平一波又起。

    2020年年初,長租公寓第一股青客公寓被傳暴雷傳聞。3月至5月,青客公寓百余名租客因“青客公寓拖欠業主租金”被房東驅逐。6月,青客公寓暴雷,上海、杭州、南京等多地青客公寓幾千租客、房東被套牢,租客們面臨“斷水、斷電、斷網、被房東驅逐”的窘境,同時還需要償還12個月至36個月不等的租金貸。

    在青客公寓暴雷當月,蛋殼公寓前公司CEO高靖被帶走調查。

    蛋殼公寓這一消息迅速導致蛋殼公寓股價多次熔斷。據了解,蛋殼公寓股票在開盤后迅速觸發熔斷,恢復交易后一度跌逾9%,隨后再度多次觸發熔斷。截至收盤,蛋殼公寓下跌6.32%,市值在當天跌至16億美元。

    實際上,在過去兩年長租公寓行業已經出現多起暴雷事件。

    包括樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等。無獨有偶,今年青島、合肥、長沙多地的長租公寓也紛紛暴雷,南京我樂公寓暴雷,南京眾禾、杭州巢客等長租公寓也出現拖欠租金、“跑路”現象。

    有媒體統計,截至到2019年末,高達69家公寓機構“離場”,其中濫用租金貸、跑路等占了約60%。僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬,涉及金額達3億元左右。

    天眼查數據顯示,據不完全數據統計,我國目前共有900多家長租公寓相關企業。其中有22%長租公寓相關企業存在過經營異常,近5%的相關企業曾收到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

    商業模式AB面:擴張快但易跑路

    “看到蛋殼公寓暴雷、租金貸不退,自如還可以繼續租住嗎?”在北京租房的某報社記者徐海洋12月1日在朋友圈發問。

    一般來說,長租公寓主要是通過“租金差”和“服務費”獲取盈利。目前, 長租公寓的主要問題還是營收壓力,長租公寓暫未打磨出一個好的盈利模式。“1%-4%之間的資金回報率說明,長租公寓是一個微利模式的生意。”業內人士表示。

    實際上,長租公寓“二房東”商業模式利潤微薄,高收地租以及租金迅速投入租賃新的房源進一步加劇資金鏈風險,盤子攤得越大資金鏈越難以控制。在2019年還沒有出現疫情的時候,自如蛋殼等長租公寓的商業模式,種種問題已經初現端倪,疫情進一步顯現了商業上的問題。

    “頭部長租公寓過去幾年過度依賴投融資輸血,當長租公寓在資本市場遇冷,自我造血能力弱的頭部企業也出現現金流緊張。”諸葛找房市場研究員姜國君對8號樓表示,今年疫情導致開工延遲,另一方面也擊垮了部分中小微企業,短期內因就業流入城市的人口會有所減少,長租公寓企業將面臨客戶流失、市場縮水的短周期,房間空置率隨之上升。

    此外,青客公寓、蛋殼公寓等出現問題的長租公寓普遍存在租金貸。

    近期,長租公寓市場的另一巨頭——自如向用戶宣布自如分期、輕松付于11月27日暫停使用,而自如分期和輕松付是自如為客戶提供的兩種房租貸款產品。

    自如APP的服務助手消息提示,簽約海燕計劃付款方式中,自如分期、輕松付于11月27日暫停使用,已簽海燕用戶不受影響,仍可正常還款。

    除暫停支付貸產品之外,自如還添加了對貸款資金方的限制,北京地區不支持微眾資金端的自如分期支付。據了解,微眾銀行是蛋殼公寓和自如租金貸主要的合作放貸機構。

    “(租金貸、長收短付)這類的商業運營模式,一旦租賃市場不景氣或者新增租戶較少的時候,機構將會面臨資金問題,具有很大的風險性。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄說。

    租金貸的操作方式是,長租公寓平臺向業主推出月付、季付等方式,而租戶在與平臺簽約時,則是與金融公司三方簽訂借款合同。通過金融公司將全年房租先支付給公寓,之后住戶按月歸還租金給金融公司。這樣,長租公寓平臺不但可以快速套現。但一旦發生跑路事件,風險全部江轉嫁給租戶和金融公司。

    “很多的長租公寓高租金從房東手里承租房屋,經過裝修出租,為了吸引租戶入住,又采用低租金模式,前提是利用租戶的名義從第三方金融公司貸款提前繳納一年房租,運營機構利用提前收回的租金擴大規模或者運營。”

    簡而言之,長租公寓長期以來“長收短付”、“租金貸”的商業模式,其優勢是能迅速積攢大量資金池,并且可以用這個資金池迅速擴張,其問題則是,這樣的商業模式增高了跑路的風險。

    “即’支付周期越長風險越大’。這也是這兩年長租公寓中的一個新情況。部分長租公寓企業為了加快融資,往往會有此類支付周期的約束,這是需要警惕的,后續租客也要對支付周期有足夠的重視和了解。”對此,嚴躍進表示。

    自如停止自如分期、輕松付等租金貸的支付方式,無疑是想降低資金鏈風險。此外,近期與業主解約事件以及降租事件,也體現自如正在嘗試降低運營成本。

    對此,嚴躍進表示,“對于長租公寓來說,想要長遠發展,第一,長租公寓如果想收租平衡,需要運營商設法降低成本,包括再次談判降低過高房租等。第二,核心還是穩健運營,管好資金鏈。”

    同策集團首席分析師張宏偉也表示,長租公寓若想走的長遠,就要回歸“微利模式生意”的本質。也就是說,長租公寓拿房的時候要便宜,出租的時候不能低于拿房價,還要留出裝修、空置等基本運營空間。

    “資本退潮后長租公寓底層的商業邏輯,應該回歸到賺取微薄的租金差。”張宏偉說。【責任編輯/安寧】

    來源:新浪財經

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