融創長租公寓ABS遭終止 部分地產項目入冬？

融創3億元長租公寓ABS遭遇“終止”，雖金額不大，但市場波瀾已起。冰火兩重天，在經歷了2017年、2018年兩年長租公寓運營商“萬馬奔騰”的高潮期之后，長租公寓市場在2019年漸漸歸于平淡。此番融創長租公寓ABS被終止，是個案還是信號?是否預示著市場對長租公寓的反應已入冬?或者是部分地產商的部分項目已經入冬?

融創ABS終止折射地產融資趨嚴

上海證券交易所日前披露的信息顯示，“國都證券-融創長租公寓一號資產支持專項計劃”項目狀態變為“終止”。據悉，該資產支持專項計劃擬發行規模為3億元，發行人為合肥萬達城投資有限公司，主承銷商為國都證券。今年5月24日，該資產支持專項計劃的狀態更新為“已回復交易所意見”，大約半年之后，該筆融資宣告終止。

有長期從事債券承銷的業內人士認為，融創的長租公寓ABS審核狀態變為“終止”，可能是項目本身在結構上有瑕疵或者對于監管層的一些擔憂，融資方無法自圓其說。該人士表示，該項目的發行人為合肥萬達城投資有限公司，按照慣例，該長租公寓資產支持專項計劃募集的資金應該會用在合肥的長租公寓項目上。從券商的角度來說，當然希望項目的規模越大越好，這樣對于它未來的現金流評估就會十分樂觀。但當前房地產市場降溫態勢明顯，在合肥這樣的二線城市做長租公寓業務回報率究竟如何值得考量，可能空置率在提升，租金在下滑，項目的預估情況和實際情況差別較大，如果監管層對此表示擔憂，公司的確很難自圓其說。

雖然3億元的融資對于融創這樣年銷售額超過4500億元的房企而言影響不大，但也折射出該行業的資金鏈松緊情況。有不動產機構負責人向上證報記者透露，今年以來，涉房融資有監管加強的趨勢，特別是前段時間有關房企融資的監管又進一步收緊了。上證報記者查閱上交所公司債券項目信息平臺了解到，截至11月18日，2019年上交所累計披露564只ABS產品，其中387只ABS產品獲審核通過，52只終止審核。進一步細看，5月份開始，上交所、深交所和銀行間市場審批通過的ABS項目明顯減少。5月至7月底僅審核通過了9項，而3-4月份審核通過了23項，降幅明顯。

現實證明長租公寓不能賺快錢

租購并舉是住房制度改革的主要方向，正是在它的指引下，過去兩年中國的住房租賃市場得以快速發展，融創也是其中的試水者。

由于看好未來存量市場的發展，融創于2018年1月戰略入股鏈家。同年3月，融創旗下上海融創商置有限公司與盛煦地產簽署戰略合作協議，發起設立總額為200億元的存量資產并購基金。隨后，融創中國董事會主席孫宏斌在2018年3月舉行的融創2017年度業績發布會上承認正在觀察長租公寓市場，看是否有合適的機會介入。2018年7月，融創東南區域在杭州正式發布其長租公寓品牌“zhuzhu”，中文名“住住”，并計劃在杭州、合肥落地長租公寓，定位中高端，其中合肥濱湖新區項目房源數量大約700套。融創上海區域的長租公寓品牌則被命名為“心地”，落地上海融創內環生活綜合體香溢花城。

不過，與萬科、碧桂園等其他房企一開始就從集團戰略層面推出長租公寓品牌不同，無論是“住住”還是“心地”，都只是融創區域公司的產品，并未升級到集團層面。原因其實很簡單，長租公寓業務想要實現盈利并不容易。以朗詩地產為例，2017年、2018年朗詩地產長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，扣除各項成本后，兩年累計虧損2.34億元。

在快速發展階段，長租公寓市場也出現了“成長的煩惱”。2018年8月，北京房地產市場被曝有長租公寓運營商為爭搶房源抬高收房價格，導致租客租房成本直線上升。之后，部分長租公寓運營商因為資金鏈問題而爆雷的新聞也時不時見諸網絡。魚龍混雜的局面下，長租公寓的融資量也顯著下降。據投中集團信息統計顯示，2019年前七個月，全國僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，融資規模同比下降了70%。

“長租公寓企業運營發展的難點在于缺少資金的支持，目前長租公寓租金回報率不高而企業持有成本卻難以降低，因此長租市場一直希望有資本支持。” 上海中原地產市場分析師盧文曦表示，但行業快速成長的同時，部分長租公寓運營商并未將運營的收益和平穩增長、行業的風險看清楚，一旦資金鏈出現問題企業就會突然“休克”。

資深地產評論人朱文策表示，過去兩年國家政策鼓勵，疊加資本市場創投的熱情，長租公寓市場迅速發展。但群雄并起，市場競爭激烈，從而加劇行業洗牌，大量的企業被淘汰，留下少數具有競爭力的企業。需要看到的是，長租公寓一定不是賺快錢賺大錢的行業，它要靠經營持續地賺租金收益，這對運營商內容經營和服務質量提出了很高的要求，因此只有有耐心、能堅持，真正把產品和服務都做好的企業才能持續走下去。而對于政府來說，如何讓開發商把做長租公寓的資金成本和稅費降下來，讓他們的投資回報算得過來賬也同樣考驗政府的智慧。

11月5日，長租公寓服務商青客公寓宣布在美國納斯達克全球市場掛牌交易，股票代碼“QK”，上市募資總額約為4590萬美元。上市后不到兩周，青客公寓即告破發。【責任編輯/林羽】

來源：上海證券報

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