長(zhǎng)租公寓將死，邊緣創(chuàng)新永興？

10月7日，長(zhǎng)租公寓品牌青客公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交首次公開(kāi)募股(IPO)文件，計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計(jì)融資一億多美元。如果一切如愿，青客公寓將成為長(zhǎng)租公寓海外上市第一股。

而就在9月份，蛋殼公寓被爆計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6-7億美元;另一家頭部企業(yè)自如也傳出2020年赴美上市的消息，可能會(huì)籌集5-10億美元。

頭部公司紛紛走向IPO之路，自此長(zhǎng)租公寓行業(yè)在租金貸、甲醛房的輿論氛圍下開(kāi)啟了行業(yè)的新征程。

長(zhǎng)租公寓作為租賃供應(yīng)商的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)體，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，本質(zhì)是基于業(yè)務(wù)鏈條各環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)能力，在源碼資本看來(lái)，是因?yàn)槠錁?gòu)建了一條自己的“內(nèi)部跌價(jià)曲線”：供應(yīng)鏈能力使公開(kāi)市場(chǎng)的外部跌價(jià)曲線向下平移;回收處置能力使其向下壓縮;整備能力又使其沿時(shí)間線向右平移;這才留出了租賃方案設(shè)計(jì)的空間(價(jià)格vs時(shí)間)。

因此，租賃本質(zhì)上賺的是效率的錢(qián)，租金是內(nèi)外部跌價(jià)曲線之間的跨時(shí)間套利。

長(zhǎng)租公寓要想實(shí)現(xiàn)自給自足，提升效率是成本關(guān)鍵，但目前看來(lái)，長(zhǎng)租公寓是一項(xiàng)前期投入資金巨大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的微利業(yè)務(wù)。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長(zhǎng)租公寓不可能建立起盈利模式。

招股書(shū)顯示，青客公寓從2017年的5.22億元增長(zhǎng)到2018年的8.89億元，同比增長(zhǎng)70.3%;截至2019年6月30日的前9個(gè)月，營(yíng)收為8.98億。但是，在2017年、2018年，青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。

華菁證券的一份長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但據(jù)深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

就像潘石屹所說(shuō)，長(zhǎng)租公寓只有1%的回報(bào)率，考慮到資金成本，想賺錢(qián)很難。就居民直租而言，一線城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而長(zhǎng)租公寓的成本呢?除了拿房成本外，還包括裝修攤銷(xiāo)、人員成本、獲客成本、增值稅等。

算一筆賬，一個(gè)公司化運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓商，假設(shè)從業(yè)主處租賃的成本0.8萬(wàn)/月，裝修攤銷(xiāo)0.1萬(wàn)/月(保守估計(jì)投入6萬(wàn)，5年攤銷(xiāo))、運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)0.03萬(wàn)/月、獲客成本0.01萬(wàn)/月(假設(shè)獲客成本0.1萬(wàn)元，租期12個(gè)月)、稅費(fèi)0.04萬(wàn)(5%)，再加上利息費(fèi)用、總部費(fèi)用等。因此，如果長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的加價(jià)低于30%，基本不賺錢(qián)，目前來(lái)看，加價(jià)近乎3成，租戶接受程度極低。

長(zhǎng)租公寓作為典型的租賃模式，很難利用內(nèi)外部跌價(jià)曲線之間的跨時(shí)間套利，也就是說(shuō)長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式很難走通，自給自足近乎不可能，那么長(zhǎng)租公寓如火如荼其價(jià)值幾何，未來(lái)又將走向何處?

長(zhǎng)租公寓的“黃金管道效應(yīng)”：金融場(chǎng)景、市值需求、政策導(dǎo)向

長(zhǎng)租公寓本身不是一門(mén)好生意，很難自負(fù)盈虧，但是長(zhǎng)租公寓卻可以帶來(lái)很多好生意，是一條黃金管道。衣食住行領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的賦能，因其消費(fèi)的高頻性，誕生出來(lái)很多巨頭，租房作為用戶生活方式的載體，本身也有其巨大的挖掘潛力。具體而言，消費(fèi)分期、資本市場(chǎng)估值需求等多個(gè)領(lǐng)域，長(zhǎng)租公寓都能發(fā)揮出來(lái)巨大價(jià)值。

1 金融價(jià)值：分期場(chǎng)景

如何讓傳統(tǒng)的線下場(chǎng)景也能實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融的靈活便捷”成為各大互聯(lián)網(wǎng)金融擴(kuò)大市場(chǎng)的新機(jī)遇，各大平臺(tái)都鉚足了勁地把金融鋪展到日常生活中的各個(gè)行業(yè)，更深層次的了解用戶需求，引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，為客戶提供更加個(gè)性、垂直、細(xì)分的場(chǎng)景金融服務(wù)，塑造金融科技新生態(tài)，打造更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新理財(cái)平臺(tái)和融資供應(yīng)鏈。

*短頻快消費(fèi)場(chǎng)景，典型的是衣、食板塊。

衣、食均為小額高頻場(chǎng)景，金額小，貸款的必要性也低，支付屬性強(qiáng)于分期屬性。這部分場(chǎng)景，只能通過(guò)先支付、后賬單分期的方式來(lái)做，市場(chǎng)蛋糕基本被信用卡和少數(shù)帶有免息期的支付工具組合(支付寶&花唄、蘇寧支付&任性付等)等占據(jù)。

* 低頻高金額消費(fèi)場(chǎng)景，典型的是住、行板塊。

在行這一領(lǐng)域，汽車(chē)分期付款江湖就誕生出不少獨(dú)角獸甚至上市公司，做的比較好的如美利金融，瓜子、優(yōu)信等二手車(chē)平臺(tái)。我們以優(yōu)信上市時(shí)候公布的招股書(shū)來(lái)看，在最新的2018第一季度中，“2C貸款收入”占比再次達(dá)到55%的歷史最高值。同樣是2C收入，優(yōu)信的“2C貸款收入”也一直大于“2C交易收入”，一直在300%~500%之間波動(dòng)。

說(shuō)白了，與其說(shuō)優(yōu)信是二手車(chē)公司，不如說(shuō)是金融公司更為允妥。就像BAT，表面上是搜索公司、社交公司、電商公司，本質(zhì)上都是廣告公司。

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)最簡(jiǎn)潔的模型，其實(shí)就是流量獲取->分發(fā)->變現(xiàn)。

衣食住行作為高頻次消費(fèi)場(chǎng)景，衣、食誕生出螞蟻金服這樣的巨頭，行的領(lǐng)域誕生出優(yōu)信、瓜子、美利金融等等獨(dú)角獸企業(yè)，住的領(lǐng)域同樣不可小覷。

長(zhǎng)租公寓在分期消費(fèi)場(chǎng)景中的想象空間極大，遵循流量獲取、分發(fā)、變現(xiàn)模式，靠補(bǔ)貼燒錢(qián)獲取的流量，引導(dǎo)到金融場(chǎng)景，很可能誕生出一批優(yōu)信。但目前租房中介、長(zhǎng)租公寓商、與消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)紛紛涉足其中，引發(fā)資金池和錯(cuò)配問(wèn)題反倒成了長(zhǎng)租公寓倒閉，陷入輿論漩渦的。

2 市贏

從A股對(duì)資產(chǎn)類(lèi)公司的估值來(lái)看，呈現(xiàn)出周期<非周期<周期+非周期，重資產(chǎn)<輕資產(chǎn)<輕重結(jié)合的特征。典型的輕重資產(chǎn)結(jié)合、周期非周期業(yè)務(wù)結(jié)合的公司中國(guó)國(guó)貿(mào)擁有資產(chǎn)類(lèi)公司最高的估值，PS 9倍，PE 32倍。

長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域是一個(gè)能夠完美組合周期與非周期業(yè)務(wù)的行業(yè)板塊，輕重結(jié)合的資產(chǎn)運(yùn)作模式將極大地改變目前地產(chǎn)板塊的估值體系，成就新的高市值龍頭出現(xiàn)。

地產(chǎn)行業(yè)失強(qiáng)周期行業(yè)，靠拿地、囤積、售賣(mài)，但是有儲(chǔ)備期與銷(xiāo)售區(qū)，儲(chǔ)備期拿地多，銷(xiāo)售少，財(cái)報(bào)不好看，這時(shí)非周期業(yè)務(wù)，常規(guī)的有物業(yè)服務(wù)，如今長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目也可以為其彌補(bǔ)財(cái)報(bào)缺陷。這就像電影行業(yè)一樣，波動(dòng)大，以開(kāi)心麻花為例，一年有一兩部爆款，母公司就能沖刺IPO，可是一旦沒(méi)有新品上市或者新品表現(xiàn)不佳，整體財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)難堪，需要靠線下話劇來(lái)支撐。

另外一個(gè)就是，長(zhǎng)租公寓不像物業(yè)，物業(yè)是典型的互補(bǔ)品產(chǎn)品，就是配套設(shè)施，想象空間有限，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式是典型的互聯(lián)網(wǎng)打法，就像潘石屹，前幾年投資做共享辦公領(lǐng)域，傳統(tǒng)領(lǐng)域發(fā)展受阻，前兩年互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好，為了趕上這波浪潮，當(dāng)然是選擇離主業(yè)最近的領(lǐng)域探索。

3 政策紅利效應(yīng)。

雖說(shuō)民以食為天，但是特殊國(guó)情之下，衣食住行領(lǐng)域，住反倒成了大家的“心頭肉”，住不僅是個(gè)人問(wèn)題，也是社會(huì)穩(wěn)定的重要因素，因此，做好了長(zhǎng)租公寓，也是替政府分憂。當(dāng)然，國(guó)家提倡的方向往往也是財(cái)政補(bǔ)貼的大方向。

近日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》)，對(duì)公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公租房)的經(jīng)營(yíng)管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅等;有效期2年。

長(zhǎng)租公寓的未來(lái)：腰部品牌向相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化

金融本來(lái)是長(zhǎng)租公寓最優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方向，怎奈囿于客觀現(xiàn)實(shí)未能變現(xiàn)，那么對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)講，未來(lái)又該如何演化?

一位投資人曾在接受媒體采訪時(shí)表示，這個(gè)行業(yè)能否做大并獲得盈利主要取決于三個(gè)指標(biāo)：品牌(知名度及運(yùn)營(yíng))、市場(chǎng)規(guī)模、空置率(運(yùn)營(yíng))，參照西方長(zhǎng)租公寓發(fā)展史，其市場(chǎng)初期拼的都是口碑和規(guī)模。這個(gè)行業(yè)以后只有頭部玩家和小玩家能活下來(lái)，兩級(jí)分化嚴(yán)重。小玩家成本低，利潤(rùn)空間大，頭部玩家線下運(yùn)營(yíng)重、成本高、盈利空間小。

長(zhǎng)租公寓艱難的變現(xiàn)路，決定了靠租金的方式很難實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，就像共享單車(chē)一樣，運(yùn)營(yíng)成本過(guò)于高，只有頭部跟尾部能夠存活，呈啞鈴式格局，這就決定了很多平臺(tái)的發(fā)展方向應(yīng)該“曲線救國(guó)”，做長(zhǎng)租公寓掘金路上的“送水人”。

平臺(tái)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變：SaaS級(jí)服務(wù)系統(tǒng)

長(zhǎng)租公寓行業(yè)有兩個(gè)主體：運(yùn)營(yíng)商和平臺(tái)商。運(yùn)營(yíng)商就是上述定義中的持有房源的公寓運(yùn)營(yíng)公司，例如常見(jiàn)的自如公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等等;而平臺(tái)商自身并不持有房源，它只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)公寓SaaS系統(tǒng)，提供給公寓運(yùn)營(yíng)公司使用，幫助他們提高管理房源的效率，例如蘑菇伙伴、寓小二、水滴管家等。

傳統(tǒng)的小型公寓和二房東們可以通過(guò)手賬、Excel 等簡(jiǎn)單方式進(jìn)行房源管理，但一旦規(guī)模化發(fā)展后，這些「土法」無(wú)法適應(yīng)大量房源數(shù)據(jù)的更新和處理，且管理成本會(huì)指數(shù)級(jí)膨脹，更無(wú)法滿足運(yùn)營(yíng)方對(duì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)。自如花了800萬(wàn)做IT支持，才發(fā)展了20萬(wàn)的公寓量。整個(gè)行業(yè)已進(jìn)入薄利多銷(xiāo)的情況，拿房成本非常高，租金收入已成微利。這種情況之下，公寓主及職業(yè)房東的盈利不僅僅只滿足于賺取租金差，更希望通過(guò)系統(tǒng)和平臺(tái)挖掘租客價(jià)值。如生活服務(wù)、金融服務(wù)、廣告服務(wù)等。對(duì)租客線上繳費(fèi)、線上簽約等需求，公寓管理系統(tǒng)，也就是SaaS系統(tǒng)迫在眉睫。

對(duì)SaaS廠商來(lái)說(shuō)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)在于提升服務(wù)能力，解決客戶真正的問(wèn)題，如怎樣才能幫助客戶提升業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、降低運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)保證用戶的數(shù)據(jù)安全，以及打通各接口來(lái)實(shí)現(xiàn)生態(tài)化、互聯(lián)網(wǎng)化的戰(zhàn)略升級(jí)等。

長(zhǎng)租公寓作為“住”這一場(chǎng)景的重要載體，流量日益稀缺的當(dāng)下，BAT都在不斷試水。2016年11月，百度租房上線，并于17年3月與長(zhǎng)租公寓SaaS管理系統(tǒng)寓小二達(dá)成深度合作，完成系統(tǒng)真實(shí)房源與百度租房流量入口的銜接。2015年，騰訊與金茂、正榮、華燕房盟、恒大合作，發(fā)展智慧社區(qū)，意圖打造成國(guó)內(nèi)最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，上線布局“企鵝智慧社區(qū)SaaS系統(tǒng)”;阿里戰(zhàn)略入股蘑菇租房，希望通過(guò)公寓SaaS + 流量切入市場(chǎng)，目前已在日活數(shù)億的支付寶開(kāi)通“租房”入口。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)講，以SaaS軟件為基礎(chǔ)，構(gòu)建公寓物聯(lián)網(wǎng)入口，將多品類(lèi)、多品牌、多場(chǎng)景的終端設(shè)備深度植入并有效應(yīng)用，建立起房間、租客和設(shè)備的對(duì)應(yīng)關(guān)系。將租客、合同、賬單、終端硬件等各類(lèi)相關(guān)數(shù)據(jù)信息高度整合，以房間為單位統(tǒng)一管理。這樣，我們需要的信息流、資金流、人流三維數(shù)據(jù)便可以通過(guò)公寓SaaS軟件獲取。

從擁抱資本到擁抱產(chǎn)業(yè)鏈

頭部開(kāi)發(fā)商逐步確立市場(chǎng)地位，掌握資源優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，同時(shí)孕育出園林、裝修、物業(yè)管理等服務(wù)商。不難推斷，未來(lái)長(zhǎng)租公寓從增量轉(zhuǎn)存量的過(guò)程，必定會(huì)經(jīng)歷類(lèi)似階段，當(dāng)大型品牌公寓夯實(shí)市場(chǎng)基礎(chǔ)，也會(huì)予以家居服務(wù)商相應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

*擁抱資本做自持，通過(guò)物業(yè)的增值獲益;

*擁抱產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤(rùn)都是可行的方向。

而這兩種商業(yè)模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運(yùn)作能力和對(duì)周期的深度理解能力，擁抱產(chǎn)業(yè)鏈的模式則需要相當(dāng)?shù)钠脚_(tái)管理和協(xié)同能力。可以說(shuō)無(wú)論哪種模式要做到成功都是有相當(dāng)門(mén)檻的。

疊加前面我們對(duì)行業(yè)分散度的判斷，長(zhǎng)租這個(gè)行業(yè)要進(jìn)入不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤(rùn)率地盈利是有相當(dāng)難度的。未來(lái)在中國(guó)的市場(chǎng)中會(huì)走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個(gè)過(guò)程中不排除會(huì)出現(xiàn)同時(shí)擁有兩端優(yōu)勢(shì)的企業(yè)出現(xiàn)，同時(shí)也會(huì)催生或者衍變分化出很多專(zhuān)注做單個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。

因此，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)格局，只能是啞鈴狀格局，兩頭小能生存，一邊是頭部企業(yè)，像自如、蛋殼、青客等率先站位的企業(yè)，另一方面就是長(zhǎng)尾市場(chǎng)下的小的傳統(tǒng)房東，腰部企業(yè)走向滅亡是早晚的事，與其在長(zhǎng)租公寓賽道艱難“掘金”，不如“送水”，向相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化。【責(zé)任編輯/江小白】

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