【深度觀察】中介聯(lián)盟逼宮搜房網(wǎng)“完勝”？別高興得太早，“飲鴆止渴”阻止不了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的大勢所趨

【IT時代周刊深度觀察】2014年第一季度，樓市日漸降溫，房產(chǎn)中介業(yè)績不佳，而搜房網(wǎng)作為全球排名第一的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺，卻賺得盆滿缽滿。緣起搜房網(wǎng)不斷上漲的端口費(fèi)，在多地房產(chǎn)中介結(jié)成行業(yè)聯(lián)盟，下架搜房網(wǎng)房源之后，搜房網(wǎng)終于做出回應(yīng)，宣布下調(diào)“端口費(fèi)”，讓利5億元給全國各大中介公司。

不過，搜房此舉并未獲得資本市場認(rèn)可，德銀日前發(fā)布投資報告，將搜房網(wǎng)股票評級從“買入”降至“持有”，將目標(biāo)股價從16美元調(diào)低至11美元。

在更早之前，北京的各大中介公司已經(jīng)封殺了著名房產(chǎn)網(wǎng)站安居客。從今年3月11日到5月28日，北京、上海、成都、杭州等地的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相繼成立聯(lián)盟，以“抱團(tuán)下架房源”的形式抵制安居客、好屋中國、搜房網(wǎng)等電商平臺的漲價、搶客行為。

那么，在這場房產(chǎn)中介逼宮房產(chǎn)電商的利益搏斗中，真的就如中介自稱的那樣，搜房網(wǎng)最終的求和屬于中介的“完勝”？事實(shí)上，在房產(chǎn)電商與傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)重合度越來越高的今天，中介聯(lián)盟的做法本身就凸顯了其日漸式微的地位與難以為繼的困境。

被做壞了的房產(chǎn)中介或無翻身之日

近日，有消息稱，中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等幾家全國龍頭中介公司已經(jīng)開始撤店裁員。各大房地產(chǎn)中介在前兩年市場整體行情走強(qiáng)時大規(guī)模圈地，主要競爭對手附近就一定要開自己的門店。這種粗放型的門店，除了造成目前供需完全失去平衡的狀況之外，更為重要的是人員素質(zhì)的大幅降低。近年來，由于房地產(chǎn)中介人員素質(zhì)低下引發(fā)的爭議甚囂塵上。

傳統(tǒng)中介公司在市場上的口碑糜爛已有目共睹，通過中介公司買房租房的消費(fèi)者除了需要支付高昂的中介費(fèi)外，還要擔(dān)驚受怕其曝光率越來越高的欺詐行為。人們不免在與中介的接觸中懷疑，自己辛辛苦苦攢下的積蓄，何時就打了水漂。隨著中介們傳統(tǒng)的掃街模式越來越不受待見，在網(wǎng)絡(luò)平臺成為其急救箱的當(dāng)下，不抱上新模式的大腿或會損失更多的銷售來源。

相對于房產(chǎn)電商集中度的提高，房產(chǎn)中介的競爭還比較充分。報道顯示，全國有5萬多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，該行的競爭程度之激烈不言而喻。房產(chǎn)電商和房產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不對稱，提高了房產(chǎn)電商的議價能力。這也是搜房網(wǎng)之所以敢不顧房產(chǎn)中介的生存狀況“獅子大開口”提高端口費(fèi)的原因。傳統(tǒng)中介之間的競爭越發(fā)激烈，目前來看，在搜房這類網(wǎng)絡(luò)平臺投入多點(diǎn)或能換到更多的銷量。房產(chǎn)中介集體抵制的舉動，也可見其無法徹底放棄與網(wǎng)絡(luò)平臺的合作，在妥協(xié)中重新合作。

有中介機(jī)構(gòu)也清醒地意識到，搜房此次讓利并不是雙方戰(zhàn)爭的終結(jié)，血雨腥風(fēng)的行業(yè)洗牌還在后頭。所謂中介聯(lián)盟此次逼宮的“完勝”，也無異于應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)模式的飲鴆止渴。

房產(chǎn)電商利用中介房源不代表最終結(jié)局

不得不承認(rèn)，搜房網(wǎng)、安居客已成為房源信息發(fā)布的主要平臺，即使新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)緊隨其后努力奮斗，也沒有對寡頭壟斷的趨勢構(gòu)成實(shí)質(zhì)性威脅，更不用說區(qū)域性房產(chǎn)網(wǎng)站。搜房電商的利潤率基本上都保持在40%上下，而相比房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)10%以內(nèi)的利潤率，差距之大一目了然。然而，如果房產(chǎn)電商不加強(qiáng)自主服務(wù)，只盯住“端口費(fèi)”不放，或是給未來的獨(dú)立發(fā)展自掘墳?zāi)埂?/p>

5月28日，杭州我愛我家等9家中介宣布從搜房網(wǎng)杭州（樓盤）站撤下所有房源。這9家中介在杭州的市場份額合計超過80%，它們的集體撤離使搜房網(wǎng)杭州站面臨“空城”絕境。這也暴露出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺過分依賴中介機(jī)構(gòu)“點(diǎn)擊付費(fèi)模式”的現(xiàn)狀。中介聯(lián)手封殺安居客得以成功，繼而向更大的目標(biāo)搜房網(wǎng)發(fā)起總攻。不得不讓人懷疑“在線房源點(diǎn)擊—端口流量收費(fèi)”這個商業(yè)模式被顛覆的可能性。

一般來說，客戶從網(wǎng)絡(luò)平臺了解到房源的基本信息，再由中介公司接待去看房以完成銷售。可見在這一房地產(chǎn)銷售的鏈條里，房產(chǎn)電商更多地是實(shí)現(xiàn)廣告平臺的作用，尚未實(shí)現(xiàn)銷售的閉環(huán)，過多依賴中介房源的現(xiàn)象亟待解決。在房價瘋狂飆漲的前幾年，房地產(chǎn)電商成為各家中介爭奪客源的重要平臺，中介的競爭格局也使得電商平臺坐收其利；然而在二手房市場調(diào)整的當(dāng)下，中介行情的江河日下迫使其控制成本收斂擴(kuò)張，房產(chǎn)電商依賴中介房源無異于飲鴆止渴。

事實(shí)上，之所以傳統(tǒng)中介的手上把持著大量房源，來自于對網(wǎng)絡(luò)接觸尚不緊密的中老年群體。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)時代成長起來的年輕人，對社會資源的占有比例將與日俱增，這也成為房產(chǎn)電商壯大自身房源的契機(jī)。畢竟在網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會，互聯(lián)網(wǎng)近乎代表著低成本，無論人力還是物力，房產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)平臺都象征著不可阻擋的未來模式。

房地產(chǎn)調(diào)整期永遠(yuǎn)不要小覷互聯(lián)網(wǎng)的玩法

二手房成交情況作為樓市的先行指標(biāo)，對市場具有預(yù)期作用，而市場越是不景氣，營銷越是受到重視。從2008年到2010年，在國際金融危機(jī)、國內(nèi)宏觀調(diào)控的背景下，搜房網(wǎng)廣告收入?yún)s保持高速增長。期間，作為房地產(chǎn)第一垂直門戶，房地產(chǎn)開發(fā)商推新盤甚至必投搜房網(wǎng)的廣告。由此可見，搜房網(wǎng)在一定意義上具有“抗周期性”。即使在國內(nèi)樓市不景氣的調(diào)整期，搜房網(wǎng)依然可以憑借其天然的互聯(lián)網(wǎng)屬性，來度過房地產(chǎn)的“寒冬”。

雖然房產(chǎn)電商仍然停留在概念層面，交易的特殊性注定其發(fā)展的緩慢，但隨著汽車等傳統(tǒng)行業(yè)向電商領(lǐng)域的發(fā)力，一切概念的存在終將初具雛形。對于網(wǎng)絡(luò)平臺不可或缺的流量，搜房網(wǎng)賴以為生的房源信息一旦豐富起來，流量自然提升，議價能力才有底氣。在美國，互聯(lián)網(wǎng)思維在Zillow平臺上充分施展，獲得流量與交易數(shù)據(jù)的同時，或能給予國內(nèi)房產(chǎn)平臺以示范：作為美國最大的房地產(chǎn)信息發(fā)布公司，Zillow運(yùn)營的核心在于搭建一個真正的房價評估系統(tǒng)，為買賣雙方構(gòu)建平臺，而不僅僅是一個房源展示。

對于房產(chǎn)中介與電商平臺的未來，財經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，雙方最后會融為一體。傳統(tǒng)的門店并不是一點(diǎn)優(yōu)勢也沒有，他還需要跑街、他還需要和客戶一對一的交流，這是互聯(lián)網(wǎng)所不具備的。互聯(lián)網(wǎng)即使做房地產(chǎn)中介，也得像傳統(tǒng)門店一樣去做，最后成為一個綜合體。與莊辰超對待藝龍、攜程、同程酒店及景點(diǎn)門票下架的態(tài)度相比，搜房網(wǎng)CEO莫天全的妥協(xié)顯得能屈能伸。　

由于房產(chǎn)電商業(yè)務(wù)易復(fù)制性、輕資產(chǎn)性以及互聯(lián)網(wǎng)信息的透明性，入局的門檻并不高。“端口費(fèi)”高漲并不是搜房的長久之計，分類信息網(wǎng)站已向中介機(jī)構(gòu)拋出橄欖枝，隨著新競爭者和原有對手的分食，房產(chǎn)電商的寡頭格局被打破只是時間問題。而隨著房產(chǎn)電商市場競爭的日益充分，在房源信息上的存儲必將迎來整個行業(yè)的變革，傳統(tǒng)中介被淘汰的命運(yùn)也在所難免，攜C以令B的房地產(chǎn)電商格局或在不遠(yuǎn)處呈現(xiàn)。【責(zé)任編輯/周冬樂】

來源：IT時代網(wǎng)

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