多地爛尾樓業(yè)主停貸：新房交付無(wú)期讓買家身陷兩難

談起五年前的買房經(jīng)歷，王君一度哽咽。

2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區(qū)一個(gè)網(wǎng)紅熱盤——名門翠園，打算買來(lái)方便工作和孩子上學(xué)。沒(méi)想到，抱著兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時(shí)刻。

2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悅中。到2019年末，王君發(fā)現(xiàn)異常，自己千挑萬(wàn)選的項(xiàng)目，竟然停工了。這一停就是兩年，中間雖有斷斷續(xù)續(xù)復(fù)工，但經(jīng)歷了疫情及洪水沖擊，這個(gè)項(xiàng)目徹底成為業(yè)主心頭的一道傷疤。

近日，一份“名門翠園業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)”在網(wǎng)上流傳，業(yè)主稱該項(xiàng)目自開(kāi)盤以來(lái)累計(jì)銷售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項(xiàng)目未復(fù)工，翠園貸款買房的業(yè)主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產(chǎn)證為止。

不僅是王君所在的名門翠園，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。

有業(yè)內(nèi)法律人士稱，如果未經(jīng)法院判決、或沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人就成了違約方，征信會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行?！拔覀円膊幌氤蔀閯e人眼中的異類，但大家都是普通人，不能錢房?jī)煽瞻??！蓖蹙Q。

“網(wǎng)紅盤”的隕落

在鄭州的問(wèn)題樓盤中，名門翠園因停工時(shí)間長(zhǎng)、維權(quán)事件頻發(fā)，幾乎無(wú)人不曉。但在數(shù)年前，該項(xiàng)目曾經(jīng)大受追捧、開(kāi)盤熱賣，一度風(fēng)光無(wú)兩。

名門地產(chǎn)——名門翠園項(xiàng)目背后的開(kāi)發(fā)商，在2017年推出了該項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正火熱，起家河南的名門地產(chǎn)也急速擴(kuò)張，前后幾年大舉拿下鄭州多個(gè)舊改項(xiàng)目，其中便包括金水北區(qū)“最大的城中村改造綜合體項(xiàng)目”名門翠園。

項(xiàng)目開(kāi)盤后，包括王君在內(nèi)的購(gòu)房者熱情滿滿，有的為孩子在附近上學(xué)、有的受市場(chǎng)氣氛烘托，紛紛上車了該樓盤，最早的一批約定2019年末交房。與此同時(shí)，名門地產(chǎn)在鄭州同步開(kāi)發(fā)了多個(gè)樓盤，甚至還將擴(kuò)張的腳步延伸到省外比如深圳。

沒(méi)想到，看似風(fēng)風(fēng)火火的場(chǎng)面，在交房日到來(lái)前便戛然而止。2019年10月，項(xiàng)目總包方在名門翠園門口貼出聲明，稱名門嚴(yán)重拖欠工程款，項(xiàng)目工程進(jìn)展嚴(yán)重滯后。業(yè)主未在約定的時(shí)間收到房，與此同時(shí)，關(guān)于名門地產(chǎn)資金鏈斷裂的聲音開(kāi)始流出。

2021年以來(lái)，名門地產(chǎn)旗下多項(xiàng)目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當(dāng)時(shí)經(jīng)人社局核實(shí)反饋，該公司經(jīng)營(yíng)不正常。中建二局、廣發(fā)銀行、中融國(guó)際信托等，都曾將名門地產(chǎn)告上法庭，后者共35次被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達(dá)107億元。

名門翠園的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司圣鴻置業(yè)，也在經(jīng)歷多輪股權(quán)變動(dòng)后，與名門地產(chǎn)脫離了關(guān)系，中融信托成為背后控制方?！?021年底大家知道開(kāi)發(fā)商已爆雷，圣鴻置業(yè)的股權(quán)也被質(zhì)押給中融信托，后者還對(duì)多個(gè)地塊進(jìn)行抵押融資，只不過(guò)未用到項(xiàng)目建設(shè)上。”王君稱。

一時(shí)間，名門翠園的業(yè)主陷入難拿違約金、收房無(wú)門的境地。據(jù)王君稱，目前項(xiàng)目工程進(jìn)度大約60%，工地一個(gè)人都沒(méi)有，已經(jīng)完全停掉。如果要完成項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，大概還需要9個(gè)億資金。這期間，短暫進(jìn)來(lái)過(guò)接盤方，但都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

今年7月份，“好消息”突然傳來(lái)，一張網(wǎng)傳海報(bào)內(nèi)容顯示，名門翠園被抵押物將于近日進(jìn)行解壓，名門翠園實(shí)控方中融信托會(huì)將解壓資金如數(shù)上繳政府監(jiān)管賬戶，用于項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建;施工方中建七局、中天建設(shè)也表示會(huì)積極配合政府復(fù)工。

據(jù)悉，這是近期金水區(qū)豐慶路街道辦事處召集各方開(kāi)會(huì)的紀(jì)要。不過(guò)，名門翠園的許多業(yè)主依然充滿擔(dān)憂?！敖衲?月辦事處便說(shuō)過(guò)，中融信托的問(wèn)題已經(jīng)解決，但6月去問(wèn)又不行了。這次說(shuō)8月有望復(fù)工，不知道會(huì)不會(huì)成真。”

業(yè)主無(wú)奈“停貸”

眼看樓盤復(fù)工艱難，王君迫于生活壓力，動(dòng)了“停貸”的念頭。

數(shù)月前，王君便跟銀行溝通、申請(qǐng)直接停貸，銀行方面稱業(yè)主與其屬于借貸關(guān)系、跟開(kāi)發(fā)商屬于買賣關(guān)系，貸款停不了。今年鄭州疫情后，銀行挨個(gè)給業(yè)主打電話，稱可以幫忙申請(qǐng)延期還款、最長(zhǎng)一年，等延緩期過(guò)后再還，但有的需要復(fù)利。

就這樣，王君暫時(shí)按銀行的延期還款政策，緩解了幾個(gè)月的燃眉之急。不過(guò)，等12月到期后，王君也沒(méi)有繼續(xù)還款的打算。“如果全部停掉，銀行可能會(huì)起訴、直接拍賣房子、征信也會(huì)受影響，但我沒(méi)辦法，如果再繼續(xù)往里仍錢，就沒(méi)法生活了。”

名門翠園的另一名業(yè)主，也有類似情況。據(jù)該業(yè)主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒(méi)有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說(shuō)可以申請(qǐng)延期到12月，不過(guò)要還3~6月的罰息?！凹幢沩?xiàng)目復(fù)工，我也不打算還，要等交房再說(shuō)，否則太多不穩(wěn)定因素。”

“現(xiàn)在爛尾樓的解決看不到希望，但是業(yè)主一邊還房租、一邊還房貸，加上疫情影響，其實(shí)生活都很艱難。”一位同樣是名門翠園業(yè)主的律師稱，聽(tīng)說(shuō)小區(qū)很多人已經(jīng)停了，其他業(yè)主在如今環(huán)境下也處境艱難，如果下月不復(fù)工就準(zhǔn)備停了。

上述業(yè)主表示，多家銀行因疫情出臺(tái)了延期還款政策，并不是針對(duì)爛尾樓的，不過(guò)業(yè)主也可申請(qǐng)，寬限期三個(gè)月到一年不等?！把悠谶€款是暫時(shí)性緩解，短期內(nèi)不用還錢，但后期要還復(fù)利。業(yè)主的最低訴求，是暫停還款到交房為止，以度過(guò)這段艱難時(shí)期?！?/p>

值得注意的是，與名門翠園一起，近期多個(gè)城市都出現(xiàn)業(yè)主意欲“停貸”現(xiàn)象。

一份“武漢時(shí)代新城全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)”顯示，該項(xiàng)目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場(chǎng)交涉仍無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展，數(shù)千戶業(yè)主(已售房源且未結(jié)清貸款)決定，若該項(xiàng)目在限定時(shí)間(2022年8月1日)內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停還銀行月供。

另一“景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭的強(qiáng)制停貸告知書(shū)”顯示，如果項(xiàng)目未能在2022年10月20日之前全面復(fù)工，所有業(yè)主將會(huì)強(qiáng)制停止償還貸款，直至全面復(fù)工?！皬?qiáng)制停貸后的損失，將由相關(guān)利益方共同承擔(dān)，任何單位不得再次損害業(yè)主的任何利益?！?/p>

對(duì)這些業(yè)主來(lái)說(shuō)，選擇“停貸”也是無(wú)奈之舉?！拔覀円膊幌氤蔀楫愵?，成為別人眼中的維權(quán)人，但現(xiàn)在兩個(gè)孩子每月幼兒園支出5000元、加上房租和貸款壓力，我和愛(ài)人工作也出現(xiàn)波折，生活實(shí)在很難支撐下去了。”王君說(shuō)。

律師提示風(fēng)險(xiǎn)

爛尾樓業(yè)主選擇“停貸”，在法律上能否站得住腳，對(duì)此多位律師提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣告訴第一財(cái)經(jīng)，在很多爛尾樓項(xiàng)目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒(méi)有完工之前，銀行是不能放貸的，而不少銀行提前放貸。但在司法實(shí)踐中，也很少有法院會(huì)直接判這種情況可以直接停貸。

王玉臣表示，如果未經(jīng)法院判決停貸、或者沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人往往就成了違約方，征信就會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行?？雌饋?lái)似乎很不公平，但從按揭合同的約定看，肯定不會(huì)約定這種情況可以停貸。所以特別建議，在銀行的按揭合同中，增加關(guān)于銀行違規(guī)放貸的違約責(zé)任。

上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系(盡管有銀行將開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔(dān)保人)。因此，即便開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)違反購(gòu)房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購(gòu)房合同關(guān)系向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。

“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項(xiàng)下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對(duì)貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。”徐軍告訴第一財(cái)經(jīng)。

總而言之，貿(mào)然停貸對(duì)業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實(shí)際操作中要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)應(yīng)對(duì)。首先，盡快通過(guò)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、自己銀行流水查詢等多種方式，核實(shí)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況。

當(dāng)下，幾乎所有爛尾樓的出現(xiàn)，都和項(xiàng)目預(yù)售房款被挪用有關(guān)系。以鄭州一網(wǎng)紅熱盤瀚海思念城為例，原定今年6月30日交房，但項(xiàng)目未兌現(xiàn)承諾，引發(fā)了2015年便內(nèi)購(gòu)的業(yè)主、此后19年高位上車的業(yè)主維權(quán)，有人七年都沒(méi)等來(lái)房子。

該項(xiàng)目一業(yè)主告訴記者，他們最近收到房管局的回函，證實(shí)該樓盤違規(guī)挪用26億資金。“當(dāng)時(shí)買的時(shí)候排了一夜隊(duì)，還要拖黃牛搶房，而隔壁的盤精裝修交付，每平米比我們的便宜3000元，現(xiàn)在已經(jīng)交付入住了，我們項(xiàng)目仍在艱難復(fù)工。”

王玉臣建議，若核實(shí)發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況，應(yīng)盡快申請(qǐng)建委部門對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果交房已經(jīng)延期，可提起逾期交房違約金的民事訴訟。如果樓盤徹底爛尾，房子的狀態(tài)又根本沒(méi)法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購(gòu)房款。

“必要的時(shí)候，可以申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)?！蓖跤癯挤Q，如果一個(gè)項(xiàng)目主體已經(jīng)完工，不建議解除合同，可以把推動(dòng)復(fù)工作為第一目標(biāo)。若樓盤前景還不錯(cuò)，可多方協(xié)商進(jìn)行重組，或嘗試推動(dòng)新開(kāi)發(fā)商接盤?！矩?zé)任編輯/慶華】

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