自如公布租金定價機制：整體租金環比、同比波動不足3%，均低于普租

近日，高校畢業季需求釋放，租房市場整體回暖，同時租金價格漲跌話題也再次引發社會關注與熱議。對此，經對比北京、上海等一線城市的多個小區的租金價格走勢后發現，今年租金雖然有波動，但遠低于去年同期水平。以上海為例，多個機構數據顯示，去年同期租金同比漲幅近10%。此外，相比普租市場，長租機構租金整體平穩漲幅并不高。

以北京上地地區的楓潤家園小區為例，從去年6月份租房高峰期到來后，截至今年6月份一年時間，普租房源的租金經歷了較大波動。從去年6月至9月，普租房源租金累計上漲3個月，累積漲幅超75%，其中去年9月單月漲幅超35%;去年10月至今年1月，普租房源租金又經歷累計4月下降， 累計下降超40%，單月最大降幅近15%。但同小區自如房源最大累計漲幅及最大累計降幅均不足4%。

據公開數據顯示，今年第二季度，自如全國租金水平保持整體平穩，環比波動幅度均在±2%范圍內。目前，自如全國10城續約價格平均波動為2.5%-3%，顯著小于普租市場租金波動幅度。

為何長租機構價格波動幅度可以小于普租?“最主要是長租機構背后的運營邏輯與個人房東不同”，自如數據智能中心首席科學家張宇宙博士說明了自如等長租機構的定價邏輯。

據張宇宙博士介紹，不同于個人房東的“對比定價法”，即對比同小區、同戶型房源，再根據自身房源裝修配套水平等制定價格，部分房東還會一定上浮，留出討價還價的價格空間。自如這類長租機構，更關注其管理房源在長委托周期內的整體收益率，“簡單來講，就是我們追求的是長期、穩定的高出租率，而不是為了一時的高租金，導致出租率降低。”

自如追求高出租率的原因與其采用的運營模式息息相關。據了解，自如目前采用的模式為“增益租”，對業主來說具有無差價、無空置期、收益有保底等特點。業主將房子委托給自如后，不管市場房價漲跌，及房源是否出租出去，自如都會在合同期內付房東保底房租。而如果市場行情好，自如則會和業主分成超出保底部分的租金收益。

張宇宙博士透露，自如此類運營模式，有兩個經營要素最為重要，一是，要有足夠的規模;二是，在規模的基礎上做到足夠高的出租率。“所以，我們是以長期、穩定的高出租率為基礎，而定價又服務于出租率，總結來講就是規模>出租率>租金價格的運營邏輯。”

張宇宙博士表示，一直以來，自如采用價值管理機制，通過四層價值定價法來判定一套房子的核心價格。

最底層是區位價值，如北京國貿和天通苑地區的租金基礎就會有差異;第二是樓盤價值，如在同一區域，2005年建的小區與30年房齡以上的小區，容積率、綠化率、物業管理水平都不一樣，樓盤小區本身屬性的差異也會帶來價值區別。第三是房屋價值，如房子面積、朝向、樓層等;第四層是裝修配置價值，裝修老舊肯定不如精裝修的價值高。

此外，自如也會以市場上已經成交的價格以及銷售周期，作為判定一個特定房子定價是否合理的依據。

張宇宙博士認為，要在保證出租率足夠高的前提下，再去盡量吻合市場的趨勢。“但租金與出租率需要相互平衡，所以我們更愿意以合理的價格把房子租給客戶。”

另外，為了防止房源價格波動過大，自如采取了“系統警示、人工復核“機制，同時設置“漲幅上限”，避免異常價格的出現，保證租金在長時間內處于合理平穩水平。如某房源價格達到警示值，系統發出預警后，價格分析師會進行人工審核，多方比對，最終確保釋放價格符合市場定位。

據悉，基于過去十年的樓盤字典的數據積累，自如價值定價基礎算法對全國十個城市經營范圍內樓盤的覆蓋率超過90%，平均每日運算學習超過200萬次。目前自如整體入住率超90%，北京、上海作為重點一線城市，入住率均長年高于90%。客戶續約率方面，目前，自如整體續約率環比增長近10%，同比增長超過16%。【責任編輯/常青】

來源：第一財經

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