碧桂園，大象轉(zhuǎn)身

一向號(hào)稱深耕三四線城市的宇宙房企碧桂園，也在逐漸調(diào)整方向。大象轉(zhuǎn)身，以適應(yīng)叢林。

去年以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，讓房企們加速認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：新房開發(fā)總量即將進(jìn)入萎縮周期，房企之間的分化加劇。

隨著城市化進(jìn)入新階段、人口分布從增量進(jìn)入到存量時(shí)代，一二線核心城市價(jià)值提升、三四線城市失去動(dòng)能大量“鶴崗化”，幾乎成為行業(yè)共識(shí)。

銷售額增速下降、盈利能力下滑之后，碧桂園便開始放緩新城市的布局速度，圍繞五大城市圈拿地，將籌碼盡可能轉(zhuǎn)移到贏面更大的那一方。去年核心城市集中供地，公司一改之前的“與世無(wú)爭(zhēng)”，數(shù)次出手拿下多個(gè)項(xiàng)目，其中以北京和上海為重點(diǎn)。

2021年銷售額罕見(jiàn)下降未完成既定目標(biāo)，收入兩位數(shù)增長(zhǎng)但毛利率跌破20%，凈利率連續(xù)4年下降，去年縮水三分之一，以及如影隨形的去化壓力、債務(wù)壓力，都會(huì)逼迫碧桂園加快轉(zhuǎn)身的速度。

短期改善業(yè)績(jī)是動(dòng)力之一，更重要的是，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，公司嗅到了正在逼近的危險(xiǎn)信號(hào)。

盈利能力連降

4月4日，碧桂園(02007.HK)披露3月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，公司權(quán)益銷售額301.1億元，同比下降42.9%，“金三”落空;一季度，權(quán)益銷售額合計(jì)992.3億元，同比下降28.9%，延續(xù)了2021年下半年以來(lái)的下滑趨勢(shì)。

去年，公司高開低走，上半年銷售額屢創(chuàng)新高，6月份開始“啞火”，全年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額5580.0億元，同比下降2.22%——這是宇宙房企碧桂園十幾年來(lái)首次出現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)下滑。

2018年-2020年，公司樓盤銷售均價(jià)分別為每平米9266.6元、8853.6元、8475.6元，去年降至8402.4元，今年一季度再度將至7650.7元，亦未能扭轉(zhuǎn)下滑趨勢(shì)。

2021年，碧桂園收入5230.6億元，同比增長(zhǎng)13.0%，但公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降23.5%至268.0億元。

因?yàn)殇N售成本上漲，公司去年毛利率為17.7%，較上年的21.8%，下滑了4.1個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，碧桂園2018年達(dá)到27.0%的毛利率高峰后，一路下滑，終于在去年跌破了20%。

行業(yè)艱難時(shí)刻，公司大幅壓縮費(fèi)用，營(yíng)銷及市場(chǎng)推廣成本和行政費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)——此前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的碧桂園討薪事件，不知道是否與此相關(guān)。

即便如此，也未能挽救盈利水平，公司凈利率降至5.1%。此前4年，分別為11.5%、9.1%、8.1%、7.6%。

最近大半年，除了提振銷售業(yè)績(jī)，碧桂園的工作重點(diǎn)切換到了降負(fù)債和穩(wěn)股價(jià)上。

截至2021年底，公司總借貸下降至3179.2億元，凈借貸比率為45.4%，較上年底優(yōu)化10.2個(gè)百分點(diǎn);同期，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)1469.5億元，較上年末減少202.0億元。

去年，控股股東斥資數(shù)十億港幣，增持3.28億股公司股份，占到了公司總股本的1.42%。但是，公司股價(jià)仍然在過(guò)去的一年多里跌跌不休，市值一度跌破800億港元。

直到近期，房地產(chǎn)行業(yè)醞釀周期切換，碧桂園率先拿到農(nóng)行的200億元和招行的150億元并購(gòu)貸款，市值才有所恢復(fù)，近期逼近1500億港元，但距離近年高點(diǎn)還有相當(dāng)大的差距。

地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)身

楊國(guó)強(qiáng)估計(jì)怎么也沒(méi)有想到，艱苦創(chuàng)業(yè)30年，正當(dāng)自己準(zhǔn)備退居幕后，將公司徹底交給子女的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了至暗時(shí)刻。

碧桂園1992年起步于南方小鎮(zhèn)廣東佛山順德北滘鎮(zhèn)，2017年成為世界上最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并連續(xù)多年進(jìn)入世界500強(qiáng)榜單。

正因?yàn)樵缒昶瘘c(diǎn)較低，碧桂園一直以來(lái)都是以三四線城市為基本盤的，這讓公司在主流房企中顯得頗為另類。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，碧桂園來(lái)自三四線城市的銷售額，占到了總銷售額的50%。

2015年以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)周期幫助碧桂園登頂，在這期間，公司看準(zhǔn)方向，以高周轉(zhuǎn)模式，進(jìn)一步擴(kuò)大了在三四線樓市的市場(chǎng)份額。

此后幾年，三四線城市貢獻(xiàn)的銷售額，在公司大盤中的占比呈現(xiàn)總體上升趨勢(shì)，2017年達(dá)到58%，2018年進(jìn)一步躍升至64%。

2021年，公司5580.0億元權(quán)益銷售額，三四線城市占比68%-——其實(shí)，并沒(méi)有大家印象中那么高。

雖然一二線城市占比只有32%，但此時(shí)的碧桂園體量已經(jīng)足夠大，這部分權(quán)益銷售額仍高達(dá)1785.6億元，差一點(diǎn)就能單獨(dú)進(jìn)入行業(yè)前十。如果算上全口徑，則高達(dá)2500億元。

另外，碧桂園進(jìn)入的三四線城市，很多都集中在廣東、江蘇、浙江等相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這里的三四線，購(gòu)買力直逼其他地區(qū)的二線城市。

2020年銷售額增速大幅下滑、盈利能力大幅下降之后，公司也在“深耕三四線”策略框架內(nèi)做出了部分調(diào)整：一方面，進(jìn)入新城市的速度在下降;另一方面，公司在投資方向上明確了“圍繞五大都市圈”，2020年75%新增項(xiàng)目圍繞五大都市圈，2021年比例增加至85%。

三四線城市雖然行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，碧桂園擁有壓倒性的品牌和管理優(yōu)勢(shì)，但是，低房?jī)r(jià)之下，輾轉(zhuǎn)騰挪的空間畢竟有限，短期并不利于公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，上一輪棚改貨幣化催生的購(gòu)買力逐漸消耗殆盡，三四線地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值遠(yuǎn)不如一二線。

去年，國(guó)內(nèi)22個(gè)重點(diǎn)城市推行集中供地，碧桂園在其中的十幾個(gè)城市落子，其中在北京和上海投入較大，這在之前是難以想象的。要知道，公司發(fā)展30年，在北京、上海這兩個(gè)一線城市的核心區(qū)域，壓根就沒(méi)什么項(xiàng)目。【責(zé)任編輯/周末】

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