賺慣大錢的萬科 想要“賺小錢”

龍頭房企萬科也“追星”。在地產黃金時代，萬科學習美國地產開發商帕爾迪，并在2010年成功突破千億銷售規模。而來到白銀時代，萬科則瞄準日本開發商大和房建，在日本大蕭條時期，大和房建堅決落實縮表，并成功開辟租賃、物流等新賽道，在大蕭條結束后迎來再次騰飛。

當下的國內房地產市場，無異于寒冬之時，房企投資開工減速、土地流拍蔓延多城、樓市交易量急劇降溫……房企的難與痛均溢于言表。

萬科在9月交出了今年以來最差的一張銷售成績單。在業務交流會上，萬科董事會主席郁亮談及對當下地產行業的看法，他總結道16字箴言：“尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。”那么對于萬科來說，陣痛過后，機會會在哪里?

縮表應對行業寒冬

今年9月，萬科實現合同銷售面積僅為228.2萬平方米，同比下降22.32%，合同銷售金額361.1億元，同比下降33.79%，這是5月以來萬科單月銷售業績連續第5個月下滑。

萬科的銷售額增速正在變緩。從前9個月累計銷售數據來看，不管是銷售面積抑或是銷售金額都出現小幅下降，對應分別為2946.4萬平方米和4791.3億元，同比下降9.75%和2.77%。顯然，在地產行業告別黃金時代后，連“好學生”也得艱難求生。

土地紅利和金融紅利不再，想要“活下去”必然要經歷一翻陣痛，房企該如何應對?在郁亮看來，“回歸常態”是當下階段房地產行業的重要命題。他指出，房地產需要回歸到民生行業，“三線四檔”的要求出臺后，房企必須要縮表，減少債務，去金融化。

萬科的凈負債率已連續20年低于40%。根據半年報數據顯示，截至今年上半年末，萬科持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍，凈負債率為20.2%，剔除預收賬款的資產負債率為69.7%，回歸至“綠檔”。

但是，縮表的沖擊力十足，其最直接的影響無疑是房企手握的資金變得更加珍貴，這使得房企拿地加倍謹慎。

在6月份的股東周年大會上，萬科首席執行官祝九勝曾透露，在首輪集中供地中，萬科合共摘下47宗地塊，可售面積717.5萬平方米，共花費558.6億元。而上半年，萬科獲取新項目的總地價為1126.3億元，以此估算，首輪集中供地的投資額就占了萬科上半年總投資的近半。

而9月份多地調整供地規則后，在第二輪供地中卻鮮見萬科身影，即便是熱度相對較高的大本營深圳，萬科也缺席其中。

如此截然不同的拿地策略，變化背后有何企業經營邏輯或原因?郁亮回應稱，萬科并沒有停止拿地，但如今對投資的標準有著更高的要求，“只有特別好的項目才會拿”。

尋找春天里的能力

凜冬已經來臨，御寒是首當其沖的事。而與此同時，萬科也在尋找在下一個春天里能活得好、活得久的能力。

股權之爭結束后，萬科積極發展物業、商業地產、物流倉儲、長租公寓、冰雪度假、養老、教育等多元化業務，推進“萬億計劃”。而今年，萬科更是明確要加速轉型。

“我們不要再指望賺大錢、賺快錢、賺短錢了，我們只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。”郁亮認為，在當下階段，房企安全比增長更重要，能力比規模更重要，“慶幸過去幾年萬科都不是行業老大，否則轉型成功太難了。”

萬科想要“賺小錢”的決心顯而易見。一個重要的信號是，今年6月萬科再次對非開發業務跟投機制進行修訂，鼓勵業務核心團隊真金白銀投入;同月，萬科進行了一次大規模的組織架構調整，為了實現商業業務突破，首席運營官王海武轉任印力集團總裁。

目前來看，在萬科轉型業務中，物業和物流無疑占據著C位，在業務交流會上，萬物云CEO朱保全和物流事業部CEO張旭分別作了較大篇幅的分享。“我覺得，萬科也不再需要去找更多新的賽道，扎扎實實地把現在的幾個業務做好的話，我覺得我們轉型發展也就算成功了。”郁亮說道。

財報資料顯示，在萬科的多元化業務中，今年上半年，物業業務貢獻著最高營收103.8億元，而物流倉儲業務增速則為64%，數之最快。

根據朱保全的介紹，在全國100余個城市288條街道內，萬科物業住宅市占率達到25%以上，預計到2021年底，可達到300條高濃度街道。未來3年，萬科物業、萬物梁行和萬物云城將共同完成“百城千街”目標，增速分別為30%以內、30%-60%和大于60%。

物流倉儲方面，張旭透露，截至9月底，萬緯物流已在46個城市累計管理150個倉儲項目，倉儲規模超過1100萬，服務企業多達1000余家。“目前大部分收入和利潤都來自倉儲，說實話，快遞、電商這些行業的能力比我們強，我們就把倉庫租給他們。而在一些新的行業里，我們則開始提供倉庫里面的運營等服務。張旭表示。”

但萬科多元化轉型也并非沒有阻力。2018年，萬科就曾因為新業務戰線拉得過長，因此提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”;此外，針對養老業務，郁亮坦承，“還在繼續探索，因為還沒找到可持續的發展模式。”

在8月的中期業績會上，祝九勝就曾提到，影響萬科中期利潤的因素之一與轉型業務有關，新業務仍有很多需要檢討的地方。“對于過程中所需要的時間，碰到的難度，需建立的能力，當時是嚴重估計不足，或者是嚴重低估，當年起步的時候樂觀了。”【責任編輯/林羽】(徐苑蕾)

來源：新浪財經

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