【周末閱讀】潘石屹為什么要賣(mài)掉SOHO中國(guó)？

自《別讓李嘉誠(chéng)跑了》以來(lái)，國(guó)內(nèi)(自)媒體動(dòng)輒喜歡冠以“別讓xxx跑了”，這次則換成了“別讓潘石屹跑了”。

肇始于3月10日路透社援引兩名消息人士報(bào)道稱(chēng)，美國(guó)私募基金公司黑石集團(tuán)(BX.N)正進(jìn)行排他性談判，打算斥資40億美元將SOHO中國(guó)(0410.HK)私有化。這是黑石迄今為止在中國(guó)市場(chǎng)的最大投資談判始于2月初，黑石提出以每股6港元(0.77美元)的價(jià)格將SOHO中國(guó)私有化。這一報(bào)價(jià)較SOHO中國(guó)1月平均股價(jià)3.03港元溢價(jià)近100%。

報(bào)道還稱(chēng)，黑石還將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。根據(jù)SOHO中國(guó)2019年中期報(bào)告，截至2019年6月底，SOHO中國(guó)的債務(wù)為326.8億元(合47億美元)。目前潘石屹和張欣夫婦持有該公司63.93%股權(quán)，消息稱(chēng)，他們計(jì)劃在與黑石達(dá)成交易后仍保留少量股份。

SOHO中國(guó)的兩大股東，其中Boyce Limited由潘石屹持有全部股權(quán)，Capevale Limited則由張欣持有全部股權(quán)

報(bào)道出來(lái)后，SOHO中國(guó)的股價(jià)直線拉升，隨后SOHO中國(guó)緊急宣布暫停交易，停牌前暴漲37.58%，報(bào)4.1港元。

3月11日，港股收盤(pán)后，SOHO中國(guó)發(fā)布公告承認(rèn)了上述談判的存在，稱(chēng)“本公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就本公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。截至報(bào)告日期止，尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定，而且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。無(wú)論如何，本公司無(wú)法肯定任何此類(lèi)洽談(如繼續(xù)進(jìn)行)將導(dǎo)致對(duì)股份作出全面要約。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，從2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)幾乎每年都會(huì)出售旗下資產(chǎn)，累計(jì)套現(xiàn)約300億元——

2014年初，SOHO中國(guó)作價(jià)52.3億元向金融街(6.950, -0.07, -1.00%)(000402.SZ)出售兩項(xiàng)資產(chǎn)，海倫廣場(chǎng)16.8萬(wàn)平方米、靜安廣場(chǎng)7.6萬(wàn)平方米物業(yè);

同年9月，SOHO中國(guó)向攜程控股出售凌空SOHO約10萬(wàn)平方米物業(yè)，作價(jià)30.5億元;

2015年9月，SOHO中國(guó)向復(fù)星集團(tuán)出售其所持上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益;

2016年7月，SOHO中國(guó)以32.2億元的對(duì)價(jià)，將位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)出售給國(guó)華人壽;

2017年，SOHO中國(guó)相繼賣(mài)了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)，賣(mài)了85.8億元;

2019年6月，SOHO中國(guó)宣布78億出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)的部分物業(yè);

2019年9月， SOHO中國(guó)宣布以7.61億元的價(jià)格出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車(chē)位組成的資產(chǎn)包;

2019年10月，傳SOHO中國(guó)將旗下共享辦公空間SOHO3Q旗下的11個(gè)項(xiàng)目打包賣(mài)給了逐夢(mèng)之星;

2019年10月30日，有港媒報(bào)道稱(chēng)，SOHO中國(guó)考慮出售國(guó)內(nèi)大部分投資房地產(chǎn)組合，包括在北京及上海的八個(gè)辦公大樓，總價(jià)值約80億美元。報(bào)道還稱(chēng)，項(xiàng)目將以分批打包的方式尋求出售，計(jì)劃未來(lái)2年內(nèi)完成交易。

這八大辦公樓包括北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、SOHO前門(mén)大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目，是SOHO中國(guó)目前的核心資產(chǎn)。

一邊是在國(guó)內(nèi)瘋狂賣(mài)賣(mài)賣(mài)，另一邊在國(guó)外買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)：2011年，潘石屹投資了紐約曼哈頓時(shí)報(bào)廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓項(xiàng)目，投資額約5億~7億美元;2012年，張欣斥資6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%的股權(quán);2013年初，張欣又通過(guò)家族信托與巴西財(cái)團(tuán)共同以14億美金收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán)。

與此同時(shí)，據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹密集注冊(cè)7家公司，注冊(cè)資本總計(jì)2.53億元，除北京辰濟(jì)企業(yè)管理有限公司，股東均為境外注冊(cè)公司。

因此關(guān)于潘石屹夫婦正在向海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、潘石屹要跑路的傳聞一時(shí)間甚囂塵上，盡管潘石屹極力否認(rèn)，但這種聲音非但沒(méi)有消減，反而愈演愈烈。

根據(jù)證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)，2006年至今，累計(jì)實(shí)施分紅12次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率為46.95%。按照SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)計(jì)算，累計(jì)可以獲得現(xiàn)金分紅133億元。

SOHO中國(guó)命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

回看SOHO中國(guó)這些年的發(fā)展，2012年是潘石屹夫婦和SOHO中國(guó)命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型。在此之前，SOHO中國(guó)主要是以開(kāi)發(fā)散售為主。

“我們的市場(chǎng)定位不能超越中國(guó)財(cái)富積累的歷史階段。”潘石屹2009年在個(gè)人新浪博客里解釋選擇散售模式的原因，“把大樓看成一個(gè)西瓜，在中國(guó)的市場(chǎng)中，能買(mǎi)得起一個(gè)西瓜的人極少，但如果把這個(gè)西瓜切開(kāi)來(lái)賣(mài)，能買(mǎi)得起的人就會(huì)呈幾何數(shù)增長(zhǎng)，能讓更多人分享到我們的產(chǎn)品和資產(chǎn)的升值。”

SOHO中國(guó)也曾風(fēng)光一時(shí)。

2003年SOHO中國(guó)公司納稅1.778億元人民幣，位居地產(chǎn)行業(yè)第二，并且從2003到2005年連續(xù)三年成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅前3名，這頗讓潘石屹自豪。

2007年10月8日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所成功上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。上市首日，張欣喊出五年內(nèi)沖千億、超萬(wàn)科。

據(jù)微信公眾號(hào)“雷達(dá)財(cái)經(jīng)”報(bào)道，2008年7月，三里屯SOHO開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售額達(dá)41億元，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)的單日成交紀(jì)錄。2010年，SOHO中國(guó)營(yíng)收184億元，達(dá)到頂峰。隨后北京禁止物業(yè)散售的政策給了SOHO中國(guó)一記重?fù)簟?011年SOHO中國(guó)營(yíng)收同比大跌68%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降72%。

這應(yīng)該也是促使SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的主要原因。

2012年，SOHO中國(guó)宣布從開(kāi)發(fā)散售模式轉(zhuǎn)型為開(kāi)發(fā)自持業(yè)務(wù)，做起了包租婆的生意。潘石屹當(dāng)時(shí)豪言：“五年后，SOHO租金年收入將超過(guò)40億元。”

這一年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額161.43億元，凈利潤(rùn)仍高達(dá)105.85億元。但“沖千億、超萬(wàn)科”成了癡人說(shuō)夢(mèng)。2012年萬(wàn)科營(yíng)收968.60億，次年，萬(wàn)科營(yíng)收率先突破千億大關(guān)，達(dá)到1274.54億。

顯然潘石屹判斷錯(cuò)了未來(lái)的形勢(shì)，從此SOHO中國(guó)進(jìn)入了下滑通道。

作為對(duì)比。2010年，頂峰時(shí)期的SOHO中國(guó)(0410.HK )的營(yíng)收184.23億元，凈利潤(rùn)36.36億元;融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)營(yíng)收66.54億元，凈利潤(rùn)15.42億，SOHO中國(guó)營(yíng)收幾乎是融創(chuàng)的3倍，凈利潤(rùn)是后者的2倍多。

到了2018年，SOHO中國(guó)全年?duì)I收17.21億元，凈利潤(rùn)9.25億元;而融創(chuàng)中國(guó)營(yíng)收1247.46億元，凈利潤(rùn)165.67億元。二者之間的差距早已不可以道里計(jì)。

而在各種房地產(chǎn)排行榜里，更是拿著望遠(yuǎn)鏡都找不到SOHO中國(guó)的身影。

如今，我們的眼里只有SOHO中國(guó)散落在北京和上海的各種地標(biāo)性建筑了。

為什么是黑石？

潘石屹曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)對(duì)SOHO中國(guó)股價(jià)太低的不滿，他認(rèn)為股價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有反映公司的價(jià)值。根據(jù)2019年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)，SOHO中國(guó)的總資產(chǎn)為688.98億元人民幣，每股凈資產(chǎn)6.76港元，這意味著傳聞中黑石給出的每股6港元的價(jià)格也相當(dāng)于撿了個(gè)便宜，享受了個(gè)八八折。

多數(shù)分析認(rèn)為，這次是黑石一點(diǎn)也不意外，因?yàn)槿ツ?0月30日港媒報(bào)道稱(chēng)SOHO中國(guó)擬出售80億美元的項(xiàng)目時(shí)，傳聞中的接盤(pán)方，黑石就是其中之一。

當(dāng)日，SOHO中國(guó)股價(jià)盤(pán)中一度暴漲27%，最終漲幅為17.9%。這意味著，黑石連著兩次讓SOHO中國(guó)股價(jià)異動(dòng)了，或許也讓潘石屹夫婦心動(dòng)了。

如果說(shuō)此前潘石屹夫婦還有所猶豫，那么1月以來(lái)爆發(fā)的新冠病毒肺炎疫情很可能加快了潘石屹賣(mài)掉SOHO中國(guó)的決策。疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是方方面面、有目共睹的，不時(shí)傳出的中小企業(yè)倒閉、裁員則加劇了租賃業(yè)務(wù)的寒冬，租賃業(yè)務(wù)正是SOHO中國(guó)的核心業(yè)務(wù)。

中國(guó)基金報(bào)3月10日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，黑石集團(tuán)在上周五提交給美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的文件中發(fā)出警告稱(chēng)，新型冠狀病毒對(duì)公司和旗下基金的表現(xiàn)、財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)構(gòu)成了重大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。并進(jìn)一步指出，疫情可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)狀況產(chǎn)生持續(xù)的負(fù)面影響，并引發(fā)一段時(shí)間的全球經(jīng)濟(jì)放緩。

但黑石成長(zhǎng)股權(quán)基金主管Jon Korngold在接受彭博社的采訪時(shí)表示，該公司并未因疫情爆發(fā)而放棄在中國(guó)或環(huán)太平洋地區(qū)的投資。收購(gòu)SOHO中國(guó)則表明黑石對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景抱有信心。

2019年黑石集團(tuán)管理資產(chǎn)規(guī)模(AUM)首次突破5000億美元大關(guān)，高達(dá)5711億美元。其中，房地產(chǎn)基金管理規(guī)模達(dá)1282億美元，遠(yuǎn)高于私募股權(quán)的977億美元，也讓黑石成為第一家規(guī)模破千億美元的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)。

黑石集團(tuán)喜歡投資“并不時(shí)髦”的產(chǎn)業(yè)，至于選擇SOHO中國(guó)，除了跟SOHO中國(guó)股價(jià)過(guò)低有關(guān)，還可能是前SOHO中國(guó)總裁閻巖從中牽線搭橋。2018年4月，閻巖加入黑石亞洲房地產(chǎn)部，并出任董事總經(jīng)理一職。他在SOHO中國(guó)工作了22年，歷任首席運(yùn)營(yíng)官、財(cái)務(wù)總裁和總裁，負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展、成本預(yù)算控制及全面管理等，顯然對(duì)SOHO中國(guó)知根知底。

同年，黑石為其在亞洲房地產(chǎn)基金籌集了71億美元。

若SOHO中國(guó)成功私有化，黑石進(jìn)場(chǎng)后或許能幫助SOHO中國(guó)再次轉(zhuǎn)型。一位投資圈的人士告訴虎嗅，黑石最擅長(zhǎng)的是，在全世界收購(gòu)不良資產(chǎn)，盤(pán)活后再幾倍賣(mài)出。

而潘石屹夫婦則可以落袋為安、套現(xiàn)離場(chǎng)。潘石屹曾自詡“純粹商人”：“我是一個(gè)純粹的商人，不管做什么行業(yè)，只要純粹就好，人就怕不純粹。”

潘石屹馬上就要更純粹了。【責(zé)任編輯/周末】

來(lái)源：虎嗅

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