首批保障房REITs落地，房企融資渠道進一步拓寬

首單市場化機構運營的保障性租賃住房REITs正式獲批。

11月1日，華潤置地(01109.HK)發文稱，華潤置地和中信證券、華夏基金，以旗下有巢住房租賃作為發行人的“華潤有巢REIT”正式落地，擬發行金額為11.2億元。自此，華潤置地成為首家發行保障性租賃住房REITs的房地產開發企業。

首批保障房REITs落地，意味著底層資產范圍擴大，房企融資渠道進一步拓寬。與此同時，在資本關注下，房企愈發重視輕資產運營模式。

目前，房企布局輕資產賽道主要有三種模式：開發代建、商業資產運營和產業園區運營。與傳統開發模式不同，輕資產模式更看重房企的運營能力。產品和服務，成為新賽道的必考題。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿對時代周報記者表示，市場結構決定房企的轉型方向。房地產行業經過20年的高速增長，已經由增量市場轉變成存量市場，有大量的存量資產需要更好地經營。傳統的開發商恰好有經營經驗，也有大量人才儲備和知識體系，轉化到存量市場相對容易。

由重轉輕

房地產行業進入調整周期，開發商開始尋求第二增長曲線，一場去地產化浪潮悄然啟幕。

今年8月，新希望地產更名為“新希望五新實業”，宣布將在地產之外，開拓農業和文旅業務。此后，朗詩綠色地產則將名字更改為“朗詩綠色管理”，宣稱公司由傳統重資產的房地產開發模式向輕資產模式的轉型已基本完成。

在開發商由重轉輕的路上，對外輸出管理經驗成主要抓手。與傳統開發業務協同性最高的代建板塊，承擔起房企轉型的重任。

今年以來，代建領域吸引眾多新玩家，越來越多開發商主動轉型為“包工頭”。

據統計，發展代建業務的品牌房企已經超過30家，TOP50房企涉及代建的占比約3成。其中，既有萬科、華潤置地、中海、保利發展等大型房企，也有朗詩、仁恒、當代、天房等中小型房企，領跑的綠城管理、中原建業已經順利上市。

圖源：圖蟲創意

一名頭部房企投拓人士向時代周報記者表示，在房地產市場回歸理性時，開發商為確保足夠的現金流，不得不節衣縮食，減少土地投資。代建項目不需要占用資金，盡管利潤較薄，但在當前市場環境下不失為一個好選擇。

代建業務之外，開發商還將目光瞄準商業地產，轉型頗有成效。據克而瑞研究中心，今年前三季度，萬達商管、紅星美凱龍、華潤置地等三家企業運營收入已超百億元。

第二曲線雛形已現，開發商應該固守陣地還是多元發展?

對此，吳睿認為，在融資受限、市場信心受挫的背景下，開發商很難用高杠桿做房地產開發，高周轉模式難以為繼。開發商不得不轉向輕資產運營，因其不需要太多的資金和杠桿，相對來說也是新賽道。展望未來，開發商向輕資產轉型將成為行業發展趨勢。

掘金慢生意

當住宅開發體量逼近天花板時，經營性資產備受資本關注。與開發模式不同，經營性資產為長期投資，更考驗操盤者的資產運營能力與服務水平。

寫字樓資產，在地產行業降溫時成為投資熱土。據媒體統計，前三季度，北上廣深等四大一線城市大宗交易總金額已經超過千億元。

以博瑞大廈為例。10月17日，新加坡房企凱德集團以20.37億元買入北京博瑞大廈，打破北京法拍市場交易紀錄。對于買入原因，凱德集團對時代周報記者表示，此次收購符合凱德的投資策略，可以發揮集團以在開發方面的全面能力和優勢，實現資產增值，為投資者帶來優質回報。

“寫字樓資產有穩定的回報率，流動性也比較好，管理比較容易，這都符合這種外資機構對于投資標的的要求。”吳睿指出，今年外資機構除了買入寫字樓資產之外，也更關注房地產新基建概念，如說物流倉儲、生命科學園等。

多名業內人士向時代周報記者表示，無論是寫字樓資產還是其它經營性資產，均需要精細化運營。大到項目定位、小到工位設計，每一個細節都會影響項目的現金流。開發商需要摒棄過往的“短平快”思維，耐心看待經營性資產。

中指研究院報告指出，輕資產運營需要較強的品牌影響力、強大的資源整合能力和豐富的項目操盤經驗，因此在實踐中門檻較高，入局企業多以大中型房地產企業為主。未來，房地產企業要加強在輕資產領域的探索，還需以增強自身運營管理能力為主要發力方向，堅持品牌戰略，積極構筑管理、運營和服務方面的核心競爭力。

來源：時代周報

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