萬物云、華潤萬象生活與碧桂園服務(wù)的“物管三國殺”

萬物云的“入市”，攪動著物管股的一池春水。從資本市場到業(yè)務(wù)市場，頭部物企的全方位爭霸賽，愈演愈烈。

萬物云上市前夜，華潤萬象生活甩出10.4億收購祥生物業(yè)的“王炸”牌，分散了不少火力值。

萬物云也不甘示弱，在敲鐘上市的當天下午，刊發(fā)了上市后的首份中報，即2022年中期業(yè)績報告。

這份中報，加上封面在內(nèi)，長達73頁紙。除了截至今年上半年的詳細財務(wù)數(shù)據(jù)之外，還披露了毛利率、各業(yè)務(wù)板塊的細分業(yè)務(wù)線發(fā)展情況等。

“2022年上半年，科技板塊營收增速達56.2%;空間板塊新增飽和收入中，獨立第三方項目占比達83.6%。”發(fā)報次日，掌舵人朱保全在朋友圈分享官微推文《一圖看懂萬物云2022中期業(yè)績》，他特意配文強調(diào)，萬物云科技濃度提速顯著，業(yè)務(wù)獨立性較強。

放于上市物企榜中，萬物云今年上半年的賽季表現(xiàn)如何呢?

從總營收與在管面積來看，萬物云僅次于碧桂園服務(wù)，而華潤萬象生活與前兩者相比，規(guī)模與營收并不占優(yōu)勢。

但是從資本市場的表現(xiàn)來看，華潤萬象生活自7月27日擠下碧桂園服務(wù)，榮登物業(yè)股“市值王”之后，一直保持首位。

萬物云“差市場”里IPO，雖然經(jīng)歷了意料之中的估值回落。不過憑借著眾多資本的站臺，萬物云還是擠掉了碧桂園服務(wù)，成為市值第二的物業(yè)股。

可以預(yù)見，在龍湖智創(chuàng)生活和萬達商管上市前，“華、萬、碧”在資本市場上三足鼎立的局面，短期內(nèi)或無人能破。

2019年底，新冠肺炎疫情將物業(yè)從幕后推向臺前。此后，在2020年的上市風口與2021年的收并購熱潮中，物企一度成為資本追捧的寵兒。然而，緊隨地產(chǎn)“寒潮”降臨，物業(yè)板塊集體下調(diào)，估值從瘋狂逐步回歸理性。

資本撤退，市場重塑行業(yè)估值邏輯，誰能再次殺回千億市值牌桌?誰又能在未來的制霸賽中稱雄?

營收規(guī)模行業(yè)第二

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，萬物云實現(xiàn)總收入142.43億元，同比增長38.2%;錄得毛利21.27億元，同比增加26%，毛利率為14.9%，同比下降1.5個百分點。

報告期內(nèi)，萬物云實現(xiàn)利潤為9.07億元，同比增加17.1%;歸母凈利潤8.73億元，同比增長約16.6%。

而據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，此前刊發(fā)2022中報的58家上市物企中，碧桂園服務(wù)以200.55億元營收位居榜首，排在第二位的雅生活服務(wù)今年上半年總營收約為76.2億元。今年上半年，萬物云與碧桂園服務(wù)的營收差距擴大到了58億元，不過萬物云的營收也超過雅生活服務(wù)約66億元。

以營收規(guī)模來看，目前的上市物企中，碧桂園服務(wù)與萬物云是唯二能在上半年就已經(jīng)沖破百億營收的物企。

回溯過往，事實上在很長一段時間里，都是萬物云牢固占據(jù)著物管行業(yè)營收霸主之位。2020年度大考放榜，萬物云營收182億元，甩開碧桂園服務(wù)(156億元)約26個小目標。

不過，在這之后，萬物云的營收榜首之位便被撼動了。

2021年上半年，碧桂園服務(wù)開啟上市物企間并購先河，吞下了當時的藍光嘉寶服務(wù)。2021年“期中考”，碧桂園服務(wù)實現(xiàn)營收115.6億元，同比大增84.3%，首次超過了同期營收103.8億元的萬物云。

2021年下半年，萬物云通過換股方式收購了在管面積3020萬方的陽光智博、拿下了在管面積7000萬方的伯恩物業(yè)。不過，碧桂園服務(wù)也沒有落后，耗資近百億收購的富良環(huán)球規(guī)模就有8000萬方，此外還有鄰里樂等標的。

這一年，萬物云的規(guī)模擴張速度，已經(jīng)跟不上在資本市場上財大氣粗的碧桂園服務(wù)了。到2021年底，剔除碧桂園服務(wù)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，萬物云的在管面積微微超前，但全年營收總額卻被拉開了近50億的差距。

營收增速方面，今年上半年僅有碧桂園服務(wù)和合景悠活超過60%，同比漲幅分別為73.49%和68.03%，而萬物云的同比增速排在第11位。

“住宅”與“社增”毛利率差5倍

營收規(guī)模與營收增速表現(xiàn)可圈可點，但萬物云的盈利能力則相對薄弱。今年上半年，其14.9%的整體毛利率，在披露中報的上市物企中排名倒數(shù)第三位，僅高于招商積余與特發(fā)服務(wù)。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，此前披露2022中報的58家上市物企，平均毛利率約為27.7%，走純商業(yè)服務(wù)的星盛商業(yè)(06668.HK)毛利率水平拔尖，約為57.7%，最低的則是招商積余，約為12.7%。

時間線往回追溯，2019-2021年，萬物云的毛利率分別為17.7%、18.5%、17%，在對應(yīng)期內(nèi)均低于上市物企毛利率均值水平。

“從已上市的物業(yè)公司情況來看，大概分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，認為15%左右是一個合理區(qū)間。”今年3月底，在萬科2021年業(yè)績發(fā)布會上，朱保全曾對萬物云毛利率低于同行問題作出如是回應(yīng)。

在萬物云的三大業(yè)務(wù)板塊中，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)毛利率水平較高，不過目前在總收入中的占比較低。

2022年上半年，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)實現(xiàn)收入11.55億元，毛利率達到了34.2%，而收入占比僅約8.1%;其次是商企和城市空間綜合服務(wù)，收入約為50.93億元，占總收入的35.8%，毛利率約為14.1%;萬物云的社區(qū)空間居住消費服務(wù)的收入占比則最高，達56.1%，收入約79.95億元，毛利率約為12.7%。

萬物云整體毛利率處于上市物企尾部，不過其運營社區(qū)增值服務(wù)的能力卻名列前茅。在各業(yè)務(wù)板塊下的細分業(yè)務(wù)線中，萬物云的其他社區(qū)增值服務(wù)與住宅物業(yè)服務(wù)分別是其毛利率的峰谷與洼地。

2022年上半年，萬物云的其他社區(qū)增值服務(wù)毛利率約為62.8%，住宅物業(yè)服務(wù)毛利率約為10.5%，兩者相差約5倍。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，中報季收官，58家發(fā)報的上市物企中共有42家公布了社區(qū)增值服務(wù)收入、34家物企進一步公布了社區(qū)增值服務(wù)的毛利率情況。其中，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)以21.12億元收入和59.7%的毛利率水平排在榜首。

據(jù)此來看，萬物云的社區(qū)增值服務(wù)只有碧桂園服務(wù)的零頭，但毛利率水平更勝一籌。

儲“金”70余億 獨立性遞增

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，萬物云在管面積約為8.4億平方米，其中社區(qū)空間居住消費服務(wù)在管建筑面積約7億平方米，商企和城市空間服務(wù)在管建筑面積約1.4億平方米。

同期，在管理規(guī)模上能與之相爭的碧桂園服務(wù)，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費管理面積約8.43億平方米。

截至2022年6月30日，萬物云手握36.33億元的現(xiàn)金，即使剔除其中8.2億多的受限制存款，再加上此次49.24億元IPO募資凈額，萬物云目前手中的現(xiàn)金量也應(yīng)該在70億之上，位列上市物企前列。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，此前已披露2022中報的58家上市物企中，華潤萬象生活手握128.52億元現(xiàn)金居于榜首，碧桂園服務(wù)以88.16億元緊隨其后，世茂服務(wù)排在第三位，手中現(xiàn)金70.47億元。

儲“金”充沛，無疑是未來成長性的重要助力。物企分拆上市，經(jīng)營獨立性則是另一個重要的考核緯度。

目前，萬物云基本已經(jīng)擺脫對母公司的依賴。

事實上，在2021年底，萬物云社區(qū)物業(yè)板塊的在管面積中，來自第三方的占比50.5%，已經(jīng)超過關(guān)聯(lián)方萬科的貢獻。同期，商寫板塊在管面積中來自獨立第三方的項目占比約85%。

截至2022年上半年，萬物云新增的住宅物業(yè)在管項目凈增212個，其中152個來自獨立第三方;凈增年化飽和收入15.15億元，其中獨立第三方貢獻占比70.2%。

同期，新增的住宅物業(yè)合約項目211個，其中165個來自獨立第三方;凈增年化飽和收入24.94億元，其中獨立第三方貢獻占比85.9%。

商企和城市空間綜合服務(wù)方面，截至2022年6月30日，萬物云的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)在管項目1706個，其中來自獨立第三方的1435個;年化飽和收入93.97億元，其中獨立第三方地產(chǎn)開發(fā)商貢獻占比81.20%。

同期，物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)合約項目1929個，其中來自獨立第三方的1621個;年化飽和收入92.55億元，其中獨立第三方地產(chǎn)開發(fā)商貢獻占比80.76%。【責任編輯/常歡】

來源：樂居財經(jīng)

IT時代網(wǎng)(關(guān)注微信公眾號ITtime2000，定時推送，互動有福利驚喜)所有原創(chuàng)文章版權(quán)所有，未經(jīng)授權(quán)，轉(zhuǎn)載必究。
創(chuàng)客100創(chuàng)投基金成立于2015年，直通硅谷，專注于TMT領(lǐng)域早期項目投資。LP均來自政府、互聯(lián)網(wǎng)IT、傳媒知名企業(yè)和個人。創(chuàng)客100創(chuàng)投基金對IT、通信、互聯(lián)網(wǎng)、IP等有著自己獨特眼光和豐富的資源。決策快、投資快是創(chuàng)客100基金最顯著的特點。

相關(guān)文章

萬物云、華潤萬象生活與碧桂園服務(wù)的“物管三國殺”

萬物云上市首日即破發(fā)！萬科：更在意長期表現(xiàn)

港股今年最大規(guī)模IPO來了，但萬物云不再有估值神話

萬物云上市前分紅超40億，董事長年薪千萬，IPO成功將造億萬富翁