蛋殼公寓們“爆雷陣陣”，長租公寓真是一門壞生意嗎？

市場和投資者失去信心后，長租公寓還有什么故事可講?

長租公寓的“雷聲”，沒有最大只有更大。

10月14日，社交網絡出現蛋殼公寓“破產跑路”的傳聞，雖然當日下午蛋殼官方即出面否認，稱“經營活動正常”，但同時也承認，“與部分合作方存在商業糾紛”。事實上，與蛋殼公寓存在糾紛的，既包括合作商，也包括業主、物業、租客等，拖欠房租、拖欠付款，是聲討者集結的原因。

實際上，外界對于長租公寓業者跑路的消息似乎已不奇怪。今年以來，長租公寓頻繁“爆雷”，從今年7月的品程優居、優客逸家等，到8月的友客公寓、嵐悅公寓、沃客公寓等，再到9月的寓意公寓、適享公寓，以及不久前的小鷹，長租公寓品牌中僅有名可考的“爆雷”名單就多達二十余家，且隨著時間的推移，出現財務問題的長租公寓品牌由小及大。

除了萬科泊寓、自如寓等少數集中式長租公寓項目外，大多數長租公寓采用分散式的“二房東”模式，即規避自持物業，從個人房東手中收房，簽訂委托協議，后扮演運營商的角色，對房屋進行簡單裝配后再出租給租客，簽訂租房合同。正常模式下，運營商向業主支付租金，同租客收取租金，從中賺取差價。

如此來看，即便正常經營，長租公寓本質上也是一門低回報的長周期生意。一方面是裝修的一次性投入，另一方面卻是個人房東違約等風險導致成本攤銷周期較短，此外房租的波動又使盈利不確定性增加。綜合來看，資金壓力、房源成本、盈利問題等始終困擾著長租公寓行業。

在上述困難下，大量長租公寓品牌失去耐心，在實際經營中違背商業邏輯，“高收低出”、“長收短付”，以高價收房低價出租，試圖以時間差周轉資金，一旦周轉不靈，即面臨資金鏈斷裂的危險，這是大量長租公寓“雷聲陣陣”的根本原因。

根據貝殼研究院的統計，2020年上半年，有七成經營不善的長租公寓，都是因為此種“高收低出”模式。疫情影響下，這些長租公寓品牌的資金鏈問題更是被急劇放大。

(數據來源：貝殼研究院)

但無論如何，長租公寓仍是一門有市場需求的生意。導致長租公寓正常經營困難的最大原因，在于土地價格、委托租金高企。隨著政府監管加強，以及金融、稅收優惠政策的出臺，這些問題有望得到緩解。

今年長租公寓的集中爆雷，一定程度上是由經營者高風險的經營行為，以及疫情等市場波動共同作用的結果。隨著不良經營者相繼退出，長租公寓市場長期需求仍在。

長租公寓是一門怎樣的生意？

被“討債者”圍堵之前，蛋殼曾是長租公寓領域的佼佼者。招股書信息顯示，從2015年至2019年，蛋殼公寓旗下運營的房間數量從2434間增長至43.83萬間。與此相應的，隨著蛋殼規模的擴大，各項費用也急劇攀升。

(數據來源：蛋殼招股書、財報，制圖：商業數據派)

按照可出租房間數量排序，蛋殼目前是國內第二大長租公寓運營商，僅次于未上市的自如;此外，另一家上市長租公寓運營商青客排名第三。

今年1月，蛋殼成功登陸美股，在此之前五年的成長道路中，共獲得近60億元的融資。其中，老虎環球基金為最大機構投資人，上市前占股20%;愉悅資本上市前持股15.7%;螞蟻金服為戰略投資方，上市前占股7.8%;此外，CMC資本、高榕資本、春華資本等知名投資機構都是其投資人。

雖然是互聯網背景的長租公寓，蛋殼的商業模式實際仍然類似于傳統的中介機構，通過租金差與服務費盈利。

然而，伴隨著蛋殼規模擴張的，卻是虧損的持續加劇。根據蛋殼登陸美股后的首份一季報，公司當季實現營業收入約19.4億元，同比增長62.48%，但同期虧損為12.3億元，虧損幅度比上年同期凈增長約4.1億元。

(數據來源：蛋殼招股書、財報，制圖：商業數據派)

實際上，長租公寓蓬勃發展的背后，是一二線城市剛性的市場需求。以北京為例，根據萬科此前的調研，2017年北京租房需求為860萬人，但可供租賃的合規房源僅有250萬套。如此巨大的差距，導致租房成為絕對的“賣方市場”，房屋環境普遍惡劣，租客處境充滿著不確定性。對于中高端租客而言，長租公寓本是提高產品質量，降低租住不確定性的一項解決方案。

即便源于正常的市場需求，但長租公寓這門生意卻并不好做。正如蛋殼的難題的一樣，“增收不增利”是長租公寓普遍面臨的困境。這背后，資金壓力、房源成本、盈利問題等始終困擾著這個行業。

為此，自如一位工作人員告訴《商業數據派》，以北京傳媒大學地鐵站附近的一套51平米獨立一居室為例，該房從房東手中收房的委托價格為4260元，委托期兩年;自如為該房一次性投入裝修改造、家電配置費用合計約為2.1萬元。按此粗略計算，兩年周期內，自如將為該房源合計投入成本10.2萬元。

然而，由于近期北京租房價格普遍下降，該房源參加促銷活動后，實際每月出租價格為4490元，按此價格計算，自如實際收入約為10.8萬元，不計算服務費等其他收入，兩年合同期內，自如單從房租中賺取的租金差僅有6000元，期間，自如還需承擔房屋空置、業主毀約等風險。

“今年行情發生變化，很多房東都因為賣房而提前毀約。”上述自如工作人員告訴《商業數據派》，此外，由于今年房租價格普遍下降，自如手中又囤積了大量房源，其中不乏是在房租較高時收來的委托房，這些房源往往隨行就市，虧損出租，“對于虧損房源，自如會跟房東重新談委托價格，談不攏的話，自如寧愿毀約賠付一部分錢。”

為規避此種不可控的市場變化，目前自如新簽下的委托房，大都開始縮短委托周期，合同期以兩年為多。然而，縮短周期面臨的又一個問題在于，成本分攤周期變短。一次性投入的裝修、電器費用原本可分攤在三年甚至更長周期內，現在只能分攤在兩年中核算，這大大降低了經營的靈活度，也讓長租公寓在高端產品的打造上投鼠忌器。

此外，縮短周期的做法，也一定程度上削弱了長租公寓產品的競爭力。相較于個人房東租房，長租公寓的優勢在于確定性，租客“長租長有”，不致于面對無理調價和頻繁搬家。但委托周期縮短后，此種優勢不再。

為何長租公寓頻繁爆雷？

據貝殼研究院統計，截至2020年上半年，媒體公開報道陷入經營困境的長租公寓就多達84家;此前，2019年已有52家長租公寓面臨不同程度的資金鏈斷裂、跑路或倒閉。

這背后，面臨上述困難，大多長租公寓運營商無心正常經營，而是借用“高收低出”、“長收短付”的經營方式，從房東處高價收取房源，再低價租賃給租客，但要求租客一次性付清較長周期的房租，但在支付房東租金時按短周期支付，試圖在時間差中經營現金流，由此出現不同程度的“龐氏騙局”。

以不久前傳出“爆雷”的深圳小鷹找房為例，該公司成立于2019年，業務主要在廣東地區，已拓展至深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個城市，旗下分公司15家。據媒體報道，經過小鷹找房僅在深圳市場就擁有約5000套房源。

根據《財經》雜志報道的一個案例，一位深圳業主通過小鷹找房托管出租房屋，每月的租金為7100元，然而，他的租客每月的租金僅為6100元，但要享受更多優惠方案，租客可以選擇短時間內支付9個月的租金，獲得一年的居住權。如此計算，租客實際每月租金僅為不到4600元。

然而，在此案例中，小鷹找房可以短期內從租客手中獲取約5.5萬元的資金，再加上押金等，小鷹找房實際獲得的現金更多。此后，小鷹找房再按每月7100元的委托價格支付給房東，由此在時間差中形成資金沉淀。

通過長租短付擴大資金池，再通過“高收低出”擴大盤面，收入大量房源的同時短時間出租出去，小鷹找房等長租平臺不僅能在市場上快速擴張，搶占房源和租客，還期望通過經營現金池，套取更多利益。

然而，風險在于，一旦長租公寓資金鏈斷裂，這場“龐氏騙局”即轟然倒地。最終房租無法支付，房東利益受損。此外，從目前的案例來看，被違約支付的房東大多希望收回房源再次出租，以降低損失，由此就帶來大量租客無家可歸。

更為嚴重的是，這種模式還經常伴隨著“租金貸”，大量租客由于無法一次性拿出過高的租金，在同長租公寓運營商簽訂合同時，同運營商指定的金融機構簽訂貸款合同，由金融機構替租客一次性支付房租，再由租客按周期算利息向金融機構還付房租貸款。此種模式下，即便租客居所被房東強行收回，其仍然要向金融機構還付貸款。這本質上是長租公寓運營商轉借租戶信用，借貸搭建資金池，進一步提高了風險。

(制圖：商業數據派)

本就高風險的經營行為，在今年更被加劇。由于疫情影響，不僅加劇了長租公寓運營商的資金鏈的危機，還使得租房市場預期生變， 最終導致接二連三“爆雷”。

長租公寓運營商的高風險經營行為一旦破產，最終后果往往轉嫁給社會。在多起長租公寓“跑路”事件中可以看到，房東驅趕房客斷水斷電，房客為捍衛權利則，甚至威脅破壞房屋設施，此種案例時有發生。

●長租公寓的長期價值何在?

面對長租公寓市場的亂象，政府部門已然介入。

今年9月，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》，其中監管措施多達60余條，將長租公寓“高收低租”“長收短付”“租金貸”等高風險經營行為納入監管。

在此之前，廣東、杭州等地也相繼出臺涉及長租公寓經營的規范措施。今年8月，杭州出臺政策規定，8月31日起，住房租賃企業向房東支付的租金以及向租客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，應繳入租賃資金專用存款賬戶管理;專用存款賬戶中的部分資金須凍結作為風險防控金。

除了監管外，政策也在給予長租公寓以扶持，監管之外，《住房租賃條例(征求意見稿)》提出，應給予住房租賃企業一定的金融政策支持，可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠。

從各地監管措施來看，對于“高收低租”“長收短付”“租金貸”等經營方式，并未一味禁止。事實上，在業內人士看來，在合理范圍內，一定程度的“高收低租”“長收短付”是企業的靈活經營方式，而“租金貸”本質上是一種消費貸，合理范圍內并無不可。

綜合來看，今年的集中爆雷，一定程度上是由高風險的經營行為，以及短期市場波動共同導致的結果。隨著不良經營者相繼退出，監管政策逐步補齊，長租公寓市場長期需求仍在。

今年的集中爆雷，一定程度上是由高風險的經營行為，以及短期市場波動共同導致的結果。隨著不良經營者相繼退出，監管政策逐步補齊，長租公寓市場長期需求仍在。

此外，除了“分散式”長租公寓的二房東模式外，“集中式”長租公寓也是解決方案之一。為促進，各地方政府相繼釋放出一批集體用地，這大大降低了土地成本。此外，在集體土地長租公寓這一模式下，由于使用年限較長，項目可以在40到50年的周期中攤銷成本，從而大大增加了經營的持續性。

無論如何，長租公寓依然是一門有需求的新興行業，經過一輪淘汰，行業商業模式和經營經驗將進一步得到歷練。此外，政府的監管與扶持，也將促進長租公寓行業脫離“野蠻生長”，向更規范的軌道上行駛。【責任編輯/額發】

來源：商業數據派

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