從鏈家與易家地產(chǎn)達(dá)成合作，向房產(chǎn)O2O轉(zhuǎn)型這件事，看自由中介人時(shí)代的真理和假象

【IT時(shí)代網(wǎng)、IT時(shí)代周刊深度觀察】2015年3月12日，鏈家與易家地產(chǎn)達(dá)成合作，鏈家開放互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，幫助易家地產(chǎn)從房源管理、經(jīng)紀(jì)人管理到工作模式進(jìn)行改造，并順利實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)O2O的轉(zhuǎn)型。

互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展帶來資訊的變革，房地產(chǎn)也不例外。最近一輪的房產(chǎn)與中介的大格局變化中，O2O這個(gè)詞被相當(dāng)頻繁的利用在了資訊的傳播和成交的達(dá)成這一個(gè)環(huán)節(jié)里。不管是58收購安居客，還是鏈家地產(chǎn)并夠德佑、伊誠，無一例外的是都標(biāo)注了O2O的標(biāo)簽。特別是最近掀起的一股自由中介人時(shí)代之風(fēng)，無不讓所處在的這個(gè)行業(yè)多了一些浮躁，那么，到底房產(chǎn)O2O改造迎來自由中介人時(shí)代有多大？房產(chǎn)O2O的真相又在哪里？

房產(chǎn)O2O的現(xiàn)狀到底是怎么一回事？

O2O即Online To Offline（在線離線/線上到線下），是指將線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺(tái)，既可涉及到線上，又可涉及到線下,可以通稱為O2O。

O2O模式的應(yīng)用，根本爆發(fā)的能力還是在移動(dòng)端的爆發(fā)。對(duì)于消費(fèi)者、商家、服務(wù)商來講都迎來了非常巨大的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，一定程度上有三者共贏的優(yōu)勢：

O2O模式能夠準(zhǔn)確的記錄用戶的消費(fèi)習(xí)數(shù)據(jù)，利于商家的精準(zhǔn)營銷，吸引更多的商家進(jìn)入，讓消費(fèi)者得到更加優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)

O2O模式跨越了地域、邊界的劣勢，利用了海量信息、海量用戶的優(yōu)勢，最大化的挖掘線下資源，進(jìn)入促成了線上發(fā)掘用戶和線下成交

消費(fèi)者能夠得到更豐富的消費(fèi)資訊，享受性價(jià)比最高的服務(wù)

O2O提供商能夠帶來大規(guī)模的高粘性用戶，進(jìn)而爭取到更多的商家資源和消費(fèi)者數(shù)據(jù)，提供更多其它增值服務(wù)

O2O模式的核心是在線支付和消費(fèi)，那么對(duì)于房產(chǎn)O2O來講，其真實(shí)O2O的改造率比較低。房產(chǎn)O2O現(xiàn)在的格局是，流量平臺(tái)與中介、房產(chǎn)商、消費(fèi)者的一個(gè)博弈。從現(xiàn)在的核心來講，58、趕集、安居客、搜房等資訊流量平臺(tái)是實(shí)現(xiàn)信息與消費(fèi)者之間的傳遞，資訊完成后，實(shí)現(xiàn)中介或者訊息平臺(tái)帶領(lǐng)消費(fèi)者進(jìn)入房產(chǎn)商進(jìn)行消費(fèi)。在O2O的閉環(huán)，大宗交易無法在資訊平臺(tái)實(shí)現(xiàn)在線支付，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)屬性無法進(jìn)入大數(shù)據(jù)鏈條，這給很多地產(chǎn)商帶來了很多困惑，無法有效的廣告的精準(zhǔn)投放和效果評(píng)估。

就算是近期58收購安居客，鏈家地產(chǎn)收購傳統(tǒng)中介夯實(shí)地面服務(wù)的體驗(yàn)，但是兩個(gè)集群面臨的問題還是在環(huán)節(jié)上全線打通，在規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)整合式全網(wǎng)營銷的路上，房產(chǎn)O2O這個(gè)鏈條需要改進(jìn)的空間還有很多：

大宗消費(fèi)商品房產(chǎn)會(huì)經(jīng)歷從資訊到體驗(yàn)，再資訊再體驗(yàn)的過程，最后才會(huì)實(shí)現(xiàn)交易，這個(gè)過程里，以某品牌房產(chǎn)建立的資訊信息是未來觸及消費(fèi)者的一個(gè)核心點(diǎn)，而這些資訊平臺(tái)存在的意義和空間也就是滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)品信任的建立過程，這個(gè)過程是觸及消費(fèi)者很觸及的階段，但是也是轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵，做得好的網(wǎng)站還很少，需要認(rèn)真探索。

體驗(yàn)過程要么經(jīng)歷中介，要么直接由消費(fèi)者抓資訊提供方進(jìn)行提供，但是在專業(yè)程度和體驗(yàn)上，二者的差別還是非常大。但是中介存在的壓力在于，沒有顧客抓取的主動(dòng)權(quán)，無法主動(dòng)的實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?yīng)。

消費(fèi)者在O2O鏈條中無一個(gè)集成的信息管理和行為數(shù)據(jù)狀態(tài)跟蹤，房產(chǎn)商和中介、網(wǎng)站無法高效有針對(duì)性的給用戶提供匹配的資訊信息，造成了用戶選擇時(shí)間的拉長。

O2O的核心在于在線支付，一旦沒有在線支付功能，O2O中的online不過是替他人做嫁衣罷了。現(xiàn)存的信息平臺(tái)，還在依賴單一的直接廣告和間接搜索廣告盈利，整個(gè)商業(yè)利潤的大頭全部被線下體驗(yàn)提供方賺取，這個(gè)狀態(tài)是現(xiàn)存房產(chǎn)O2O從業(yè)者為什么愿意花大力氣去推廣自己本身平臺(tái)的關(guān)鍵性作用。想通過資源的整合和聚集實(shí)現(xiàn)價(jià)值和信息的流通，在消費(fèi)的過程中實(shí)現(xiàn)自己的利潤。

房產(chǎn)中介與地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)的信息發(fā)展史

A.開端時(shí)期（1999-2001）：政策出臺(tái)，商業(yè)化顯現(xiàn)原型

1999年11月，北京市出臺(tái)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》，從政策層面開始開放二手房上市流通。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也不需要辦理相應(yīng)的資質(zhì)核準(zhǔn)，房產(chǎn)中介的主營業(yè)務(wù)分兩塊：房屋租賃、使用權(quán)公房置換。2001年左右北京有了第一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試。當(dāng)時(shí)比較知名的鑫尊置地、我愛我家以及鏈家這時(shí)出現(xiàn)，“我愛我家”在此時(shí)還叫“斯坦福”，2000年的時(shí)候才引入偉業(yè)等投資方更名為“我愛我家”。行業(yè)內(nèi)最早建立ERP管理系統(tǒng)與CALL CENTER也是源自我愛我家，其開設(shè)社區(qū)店、雇傭房嫂的經(jīng)營方法也促使當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)中介從寫字樓搬出來“落地”開設(shè)門店。

B.發(fā)展早期（2001-2003）：信息不對(duì)稱，低價(jià)高出賺錢

2001年至2003年，算是房地產(chǎn)中介行業(yè)第一波發(fā)展期，隨著政策的解禁，越來越多的人開始關(guān)注于二手房市場，其中一類我們稱之為“羽化”者，大多是由過去的換房站、拆遷辦亦或是個(gè)人“房蟲”轉(zhuǎn)型為公司化運(yùn)營；而另外一種，稱之為“創(chuàng)業(yè)者”，是受到巨大市場前景的感召而進(jìn)入這一行業(yè)淘金創(chuàng)業(yè)。早期的中介信息傳遞還是趨于報(bào)紙廣告和小區(qū)張貼廣告的時(shí)代，帶來改變的是2003年SARS非典消費(fèi)者似乎也更易借助于網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程溝通，幾大網(wǎng)站的產(chǎn)品陸續(xù)上線，經(jīng)紀(jì)公司又多了“房源端口”這一發(fā)布手段。鏈家地產(chǎn)就在這個(gè)時(shí)候成立，順馳進(jìn)入北京市場，規(guī)范從此刻呼聲發(fā)起，時(shí)代的順著和時(shí)代的逆轉(zhuǎn)者就在這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)。

C.發(fā)展高峰（2003-2007）：規(guī)模化競爭，人才和運(yùn)營成本陡增

在2003-2004交匯之際，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開始了“雙增長”：一方面，業(yè)內(nèi)新增企業(yè)數(shù)量在增長，而另一方面，企業(yè)的門店數(shù)量以及從業(yè)者也開始增長。中大恒基一年擴(kuò)張到100家店，我愛我家、鏈家等紛紛接招，迅速擴(kuò)展到100家，及至2005-2006年度，門店數(shù)量過100家的中介已經(jīng)不止一家，粗略估計(jì)門店數(shù)量不少于50家的中介也有十幾家之多，而在此時(shí)，中大恒基第一品牌加上收購品牌（城建經(jīng)紀(jì)）總門店數(shù)已經(jīng)在500家上下。人才困乏開始出現(xiàn)，ERP管理系統(tǒng)、CALL CENTER呼叫中心、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、企業(yè)架構(gòu)的完善，媒體上的公關(guān)戰(zhàn)、甚至引入空降兵與外腦等成本陡增。2005、2007，營業(yè)稅的出臺(tái)真實(shí)幾家歡喜幾家愁，愁得是那些本身自身儲(chǔ)備就顯出不足的公司。

D.大盤整期（2008-2009）：租住需求化，房產(chǎn)進(jìn)行適度的調(diào)控

2008年的奧運(yùn)會(huì)，在一系列的加息、調(diào)控政策下，迎來了二手房市場最為慘烈的一段盤整期。房地產(chǎn)經(jīng)歷了從蓬勃發(fā)展往管制期的過程，房地產(chǎn)開始出現(xiàn)了對(duì)過渡投資的一個(gè)管制，地產(chǎn)從之前簡單的租住行為面臨社會(huì)化的一個(gè)過渡，投資促動(dòng)趨于理性，中介與地產(chǎn)開發(fā)商，信息提供方，都處于一個(gè)往理性發(fā)展的方向在走。

轉(zhuǎn)型發(fā)展期（2010-2012）：專業(yè)化，品牌化，互聯(lián)網(wǎng)化

電商類網(wǎng)站開始爆發(fā)，房產(chǎn)企業(yè)開始注意到了互聯(lián)網(wǎng)化的益處，開始嘗試互聯(lián)網(wǎng)的試錯(cuò)。地產(chǎn)的各個(gè)行業(yè)開始關(guān)注品牌與專業(yè)度的建設(shè)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)推廣力度增強(qiáng)，三級(jí)城市開始習(xí)慣用互聯(lián)網(wǎng)的方式完成房產(chǎn)租賃和二手房交易，互聯(lián)網(wǎng)化形態(tài)加劇。

高速增長期（2014-至今）：細(xì)分化，個(gè)性化，長尾移動(dòng)化

多個(gè)租住平臺(tái)開始出現(xiàn)，除了大型的58、趕集、搜房、安居客、房多多等平臺(tái)外，其衍生出來細(xì)分移動(dòng)端產(chǎn)品不斷的出現(xiàn)。線上信息中介與線下服務(wù)中介面臨業(yè)務(wù)交錯(cuò)，個(gè)性化與細(xì)分化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)開始出現(xiàn)，衍生于地產(chǎn)的社區(qū)O2O、房產(chǎn)O2O成為房產(chǎn)領(lǐng)域的爆點(diǎn)。

中介房產(chǎn)的變化史，是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與中介業(yè)態(tài)的一個(gè)整合變化。代表著信息技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)改造的典范，是基于移動(dòng)信息化的一個(gè)關(guān)鍵過程。

互聯(lián)網(wǎng)改造的房產(chǎn)O2O應(yīng)該是過程還是行業(yè)？

房產(chǎn)O2O是自己做， 還是平臺(tái)做，每個(gè)公司都會(huì)做很多的嘗試。對(duì)于每個(gè)不同的行業(yè)從業(yè)者來看，他們代表了房產(chǎn)O2O解決方案里面最前沿的咨詢。每個(gè)公司都有自己所處于的O2O產(chǎn)業(yè)鏈，那么最后是選擇合作還是自己，他們都有自己的看法：

鏈家網(wǎng)CEO彭永東：“未來，鏈家希望以更加專業(yè)和開放的態(tài)度，面向更多的渠道和伙伴，開放更多的資源和接口，最終實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品、服務(wù)、IT體系到品牌的全方位開放，合力為用戶打造優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)O2O體驗(yàn)?！?/p>

安居客CEO梁偉平：“新的58安居客絕對(duì)不會(huì)跟中介對(duì)立，我們依然會(huì)堅(jiān)持平臺(tái)的方向，絕對(duì)不會(huì)做交易，更不會(huì)自己雇傭經(jīng)紀(jì)人做中介公司?！?/p>

58同城姚勁波CEO：“無論是傳統(tǒng)企業(yè)還是初創(chuàng)企業(yè)，都在嘗試?yán)没ヂ?lián)網(wǎng)的方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是必然的趨勢。由于新的58安居客定位于平臺(tái)，不會(huì)涉足交易，更不會(huì)自己雇傭經(jīng)紀(jì)人做中介公司。因此這些平臺(tái)將無一例外都是58的客戶，與58將是互補(bǔ)而不是對(duì)立的關(guān)系?！?/p>

九豬CEO田浩：“租房O2O市場是房產(chǎn)02O市場的一個(gè)海量的份額，因?yàn)槠浣灰最l繁度和管理、體驗(yàn)、服務(wù)、推廣的整個(gè)鏈條非常繁雜。讓職業(yè)二房東實(shí)現(xiàn)租住O2O的難度非常大，我們打造價(jià)值百萬級(jí)的專業(yè)長租租住管理系統(tǒng)，是為了拋離開本身中介這個(gè)群體，服務(wù)中國最懂用戶的職業(yè)二房東。打造最高效的租房選擇，最貼心的住房體驗(yàn)，最完善的租后服務(wù)，最活躍的租住社群，成為國內(nèi)長租領(lǐng)域租住用戶的第一平臺(tái)，解決租住O2O難題。”

房多多CEO段毅：“我發(fā)現(xiàn)購房者、售房者、中介公司以及開發(fā)商都有大量的金融需求，我們只需要圍繞這個(gè)需求進(jìn)行規(guī)?；姆?wù)滿足。房產(chǎn)O2O業(yè)務(wù)我們更多的專注于二手房業(yè)務(wù)，打造職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的第一平臺(tái)?！?/p>

愛屋吉屋CEO黎勇勁：“租房流程透明化、用戶體驗(yàn)優(yōu)化、效率提高，把房屋出租做成一個(gè)既賺錢又開心，既簡單又受人尊敬的業(yè)務(wù)。”

丁丁租房：““租房免傭金”、“10萬套真房源”、“5000經(jīng)紀(jì)人”是我們的一個(gè)針對(duì)客戶需求的一個(gè)完整解決方案，丁丁租房有線上的資源和線下經(jīng)紀(jì)人的結(jié)合，基本打通了O2O的整個(gè)環(huán)節(jié)。”

在國內(nèi)幾個(gè)專業(yè)的租住領(lǐng)域的CEO眼中，租住服務(wù)已經(jīng)成為除二手房、新房銷售外的一個(gè)十分重要的領(lǐng)域。房產(chǎn)O2O核心的部分，還是在信息抓取、交易支付、線下體驗(yàn)的三個(gè)過程，不管是用戶、互聯(lián)網(wǎng)提供方、中介、開發(fā)商，這個(gè)完整的閉環(huán)是實(shí)現(xiàn)O2O的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)行業(yè)分為以下四個(gè)方面：

A．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃（土地使用權(quán)）

住宅、公寓的開發(fā)、銷售、出租等（住宅地產(chǎn)）

工業(yè)園區(qū)、辦公樓的開發(fā)（工業(yè)地產(chǎn)）

工業(yè)園區(qū)、辦公類開發(fā)、出租等活動(dòng)（商業(yè)營用房地產(chǎn)）

其他建筑物開發(fā)、銷售等活動(dòng)。

B．物業(yè)管理

C.房地產(chǎn)中介服務(wù)

D.其他房地產(chǎn)活動(dòng)

從目前的房產(chǎn)O2O重點(diǎn)改造的區(qū)域里，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房產(chǎn)O2O的核心部分，相比物業(yè)管理、中介服務(wù)，基本都是圍繞了房地產(chǎn)的開始和經(jīng)營展開的配套。從早期的地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，基本上是實(shí)現(xiàn)了一個(gè)原生的O2O原型，只是沒有在外部互聯(lián)網(wǎng)信息端口進(jìn)行打通，或者說是技術(shù)的限制無法進(jìn)行房產(chǎn)O2O的改造。

在房產(chǎn)O2O早期的思維里，我們更多的還是局限在如何打通內(nèi)部和外部的關(guān)系上，沒有過多的關(guān)注O2O系統(tǒng)的閉環(huán)打造過程。線上用戶交互的渠道是自建還是他來，這是傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型往往會(huì)犯的錯(cuò)誤。對(duì)于現(xiàn)存的交互通道里，用戶端和企業(yè)的鏈條如何實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)的沉淀，這也是現(xiàn)存行業(yè)O2O改造的一個(gè)關(guān)鍵核心。體驗(yàn)是傳統(tǒng)行業(yè)最擅長的事，但是推動(dòng)和維持傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行自身服務(wù)升級(jí)的關(guān)鍵還是外部的不斷造血。

自由中介人是真理還是噱頭

在互聯(lián)網(wǎng)爆發(fā)的早期，羅輯思維創(chuàng)始人羅振宇提出了U盤化生存的十六個(gè)字真言：“自帶信息，不裝系統(tǒng)，隨時(shí)插拔，自由協(xié)作?！倍杂芍薪槿耍诿鎸?duì)自由客戶與中介機(jī)構(gòu)之間，這里面的自由可能性是如何的呢？

自帶信息：中介人是掌握客戶信息的個(gè)體，也是最接近用戶的個(gè)體，信息數(shù)據(jù)庫是沒有任何問題，但是信息數(shù)據(jù)的根本與匠人技術(shù)的根本是完全不同的兩種模式，這里需要中介人有比較完整產(chǎn)業(yè)鏈。

不裝系統(tǒng)：房產(chǎn)中介是一個(gè)重關(guān)系鏈的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，但是一旦打通，其整合成本的控制能力也是能夠做到足夠低的。但是中介行業(yè)跟一般性手藝行業(yè)不同的是，從事正規(guī)化的中介是需要從業(yè)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，也就是說不是一般簡單具有的從業(yè)個(gè)體能夠完成的一種常規(guī)化業(yè)務(wù)或者技能。

隨時(shí)插拔：社會(huì)的發(fā)展，造就了職業(yè)交換公司的一個(gè)頻繁程度。員工從不同組織和系統(tǒng)交換的可能性會(huì)非?？?。也就是在中介這個(gè)主體上會(huì)有比較嚴(yán)格意義的職業(yè)轉(zhuǎn)換期，不會(huì)像重價(jià)值交換的行業(yè)，可以隨時(shí)抽身的這么一種情況。

自由協(xié)作：中介者的集中排他協(xié)議的本身，是基于價(jià)值背后的一種反向需求所致。中介組織會(huì)要求從業(yè)者進(jìn)行獨(dú)立系統(tǒng)的從業(yè)和價(jià)值生產(chǎn)，協(xié)作的可能性會(huì)非常的低。

從互聯(lián)網(wǎng)思維的自由人評(píng)價(jià)來看，自由中介人的培育期，會(huì)比其他行業(yè)的培育期更長，因?yàn)榉慨a(chǎn)的大資本交換是一個(gè)重準(zhǔn)入資格和重服務(wù)體量的一個(gè)行業(yè)。自由經(jīng)紀(jì)人在開發(fā)商主體上可以實(shí)現(xiàn)，但是在中介個(gè)體上要實(shí)現(xiàn)門店與門店端的職業(yè)互換是很難的，自由中介人的困惑比我們想象中的美好還有一段距離。

互聯(lián)網(wǎng)帶來的是交互的自由，而大數(shù)據(jù)的沉淀和交換也是未來O2O實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷的關(guān)鍵。小自由個(gè)體實(shí)現(xiàn)職業(yè)的轉(zhuǎn)換為靈活的市場商業(yè)化帶來了新發(fā)展，但是不同領(lǐng)域間可實(shí)現(xiàn)的職業(yè)交互的難度是不經(jīng)相同的。人存在的意義，還是O2O經(jīng)濟(jì)最關(guān)鍵的一環(huán)，但是如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)O2O經(jīng)紀(jì)人的轉(zhuǎn)換，是O2O技術(shù)改造后另一個(gè)值得關(guān)注的新商業(yè)機(jī)會(huì)?！矩?zé)任編輯/劉佳慶】

本文為楊秀江供IT時(shí)代網(wǎng)、IT時(shí)代周刊稿件，作者微信：xiujiang89。

來源：IT時(shí)代網(wǎng)、IT時(shí)代周刊

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