【行業(yè)觀察】停業(yè)、裁人、估值大跌，ofo之后，共享辦公也涼了？

01

“2019年，不會(huì)有想象中的那么好”。

聯(lián)合辦公品牌氪空間的年會(huì)取消了，在通知郵件中，總裁鐘澍簡(jiǎn)單復(fù)盤了2018年，并表示，資本市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)調(diào)整使得公司策略也必須隨之改變，目標(biāo)是“活下去并堅(jiān)持到本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整結(jié)束”。

鐘澍出身萬(wàn)科，連口號(hào)都與萬(wàn)科著名的“活下去”相呼應(yīng)。為了活下去，要“戰(zhàn)略收縮、開(kāi)源節(jié)流”，在年會(huì)取消之前，氪空間已經(jīng)進(jìn)行了一波裁員。

根據(jù)內(nèi)部員工在脈脈上的爆料，去年12月，氪空間的裁員比例在20%，而進(jìn)入2019年，裁員比例上升至30%。雖然公司出面否認(rèn)，但是其實(shí)很多創(chuàng)業(yè)公司都收到過(guò)氪空間高層的私下詢問(wèn)，看是否有創(chuàng)業(yè)公司愿意入住，言辭懇切。

官方新聞稿中，氪空間成績(jī)斐然，四季度逆勢(shì)上揚(yáng)，工位簽約金額超過(guò)前九個(gè)月，9、10、11月份的環(huán)比增長(zhǎng)100%，12月單月的簽約額突破1億。甘苦自知吧。

02

同樣的矛盾，可能對(duì)于同樣出身萬(wàn)科的毛大慶來(lái)講，也能有同樣的體會(huì)。

優(yōu)客工場(chǎng)來(lái)頭更大。

2015年，已經(jīng)升至萬(wàn)科高級(jí)副總裁的毛大慶離開(kāi)了服務(wù)了六年的萬(wàn)科，創(chuàng)立了優(yōu)客工場(chǎng)，立刻受到了資本的追捧，鴻坤億潤(rùn)投資、真格基金、漢富資本、歌斐資產(chǎn)、紅杉中國(guó)等都給了毛大慶支持，可以說(shuō)優(yōu)客工場(chǎng)是“含著金湯匙”出生的。

融資、擴(kuò)張、并購(gòu)，成為優(yōu)客工場(chǎng)2018年的關(guān)鍵詞，“獨(dú)角獸”的光環(huán)加身，也讓它賺足了眼球。但是，同時(shí)煩惱也來(lái)了。

2018年11月初，被優(yōu)客工場(chǎng)收購(gòu)了的無(wú)界空間東直門宇飛大廈店，退租但未能按時(shí)退押金，讓已退租的租戶上門維權(quán)，討要6萬(wàn)多的押金;11月底又爆出無(wú)界空間望京南項(xiàng)目因拖欠業(yè)主房租，導(dǎo)致入駐的商戶被斷電并要求搬離。

進(jìn)入2019年，天眼查的監(jiān)測(cè)信息顯示，優(yōu)客工場(chǎng)本身被列為了被執(zhí)行人。在后來(lái)優(yōu)客工場(chǎng)對(duì)“被列入被執(zhí)行人”的回應(yīng)中解釋，這是2017年的案件，結(jié)案后已經(jīng)主動(dòng)履行完支付2905元人民幣的義務(wù)。

共享辦公，從誕生之日起就杯葛不斷，一般人理解也就是傳統(tǒng)二房東安了個(gè)新概念而已，而它誕生的背景，是創(chuàng)業(yè)大潮的來(lái)臨，手段也是通過(guò)不斷的圈地或者收購(gòu)之后再轉(zhuǎn)租，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求不低。

2018年3月份，優(yōu)客工場(chǎng)在并購(gòu)了洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間以及Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社后，其對(duì)外募資的PPT數(shù)據(jù)顯示，其估值也達(dá)到了彼時(shí)的頂峰110億，獨(dú)角獸的估值上了一個(gè)新臺(tái)階，而老股東并沒(méi)有那么開(kāi)心，倒是做了一件出人意料的事情——甩賣。

據(jù)“資事經(jīng)緯”爆料，在估值創(chuàng)新高之后，據(jù)其獲得的一份涉及優(yōu)客工場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同上，顯示其估值為60億，縮水了45%，近對(duì)半砍的價(jià)格對(duì)于獨(dú)角獸來(lái)講，可以算得上是“跳樓價(jià)”了。

雖然這并沒(méi)有影響優(yōu)客工場(chǎng)后續(xù)的融資和估值提升，但是如果老股東真用折價(jià)來(lái)投出的“不信任票”，這個(gè)行業(yè)還真能像預(yù)期中的那樣茁壯成長(zhǎng)嗎?

不僅在中國(guó)，優(yōu)客工場(chǎng)和氪空間的美國(guó)模板We Work，也是步履蹣跚，軟銀本來(lái)計(jì)劃投資160億美金收購(gòu)We Work的大多數(shù)股權(quán)，結(jié)果呢?遭到大多數(shù)投資者態(tài)度鮮明的反對(duì)，所以不得不把投資額縮減到20億，直接少了1/8。

投資者為啥反對(duì)?因?yàn)閃e Work模式難言創(chuàng)新，但燒起錢來(lái)一點(diǎn)不含糊，2017年虧了9.33億美元，2018年頭個(gè)月就虧了12.2億美元，什么時(shí)候掙錢?很難預(yù)測(cè)。

03

聯(lián)合辦公是一門好生意嗎?

是，也不是。

根據(jù)艾媒咨詢發(fā)布的《2018中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，2016—2022年，中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，2018年將突破600億元，增長(zhǎng)率達(dá)159.3%。也就是說(shuō)，這是一個(gè)有前景的行業(yè)，所以無(wú)論是企業(yè)還是資本都在爭(zhēng)相競(jìng)逐。

而聯(lián)合辦公各種上市的傳聞也是不絕于耳。

但是，有“前景”和有“錢景”是兩回事，目前絕大部分的聯(lián)合辦公品牌都處于虧損的狀態(tài)，也就是說(shuō)，擴(kuò)張、并購(gòu)、出海，這些都是“燒錢”的行為，買單靠的還是“融資”而非“利潤(rùn)”。

盈利問(wèn)題擺上了臺(tái)面來(lái)看，各家都有自己的尷尬。

貓哥參訪過(guò)幾個(gè)聯(lián)合辦公品牌，地段都很好，光在北京的國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域，優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間這樣的頭部品牌都有布局，比如氪空間，拿到了海航實(shí)業(yè)大廈、中海廣場(chǎng)、萬(wàn)科大都會(huì)等大面積物業(yè)，而優(yōu)客工場(chǎng)也拿到了LG雙子座大廈、中海廣場(chǎng)、華貿(mào)中心等。

當(dāng)然我們都知道，CBD的寫字樓價(jià)格，就是一個(gè)字——貴。一些向來(lái)財(cái)大氣粗的外企都在逃離，但，聯(lián)合辦公來(lái)了。

怎么賺錢呢?無(wú)論是長(zhǎng)租工位還是散租座位，最主流的方式還是“二房東”賺房租差價(jià)。有點(diǎn)和長(zhǎng)租公寓異曲同工，租來(lái)物業(yè)，改造后租給用戶，這中間產(chǎn)生的差價(jià)就是利潤(rùn)來(lái)源。

但是能賺錢嗎?還是有點(diǎn)難。

①利潤(rùn)本來(lái)就很薄，競(jìng)爭(zhēng)卻很激烈，物業(yè)成本一直是壓在這些聯(lián)合辦公企業(yè)頭上的大山。

以氪空間的海航實(shí)業(yè)大廈社區(qū)為例，其宣稱面積3778平方米，工位615個(gè)，按其官網(wǎng)價(jià)2200起計(jì)算，其每月應(yīng)得房租收入135.3萬(wàn)元，如果想要理論上賺錢，取決于拿樓的成本和運(yùn)營(yíng)效率，控制的好，7塊可能有點(diǎn)賺頭，再高基本就沒(méi)啥利潤(rùn)可言。

想要賺錢，要么提價(jià)，要么壓縮工位面積，從而才能實(shí)現(xiàn)單位面積收益的最大化，但是這兩項(xiàng)對(duì)于入住率都是一個(gè)考驗(yàn)。有些共享辦公項(xiàng)目說(shuō)有90%的入住率，呵呵，去看一看事實(shí)上，空間的真實(shí)入住率多多少少與官方宣傳的平均入住率有些出入。據(jù)貓哥在海航實(shí)業(yè)大廈對(duì)其上下班及午休的人流以及工牌logo的觀察，其真實(shí)入住率還是偏低。

②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，房東將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給“二房東”，房東可以旱澇保收，而二房東來(lái)承擔(dān)空置的風(fēng)險(xiǎn)。

比如優(yōu)客工場(chǎng)的在LG雙子座大廈的辦公區(qū)，是以前非常著名的“蘭會(huì)所”，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，成為了優(yōu)客工場(chǎng)的“優(yōu)蘭空間”;而在一些“商轉(zhuǎn)寫”的物業(yè)轉(zhuǎn)型方面，聯(lián)合辦公就成了一定意義上的接盤俠，比如海淀的圣熙8號(hào)，部分商場(chǎng)區(qū)域關(guān)停，商轉(zhuǎn)寫轉(zhuǎn)型，優(yōu)客工場(chǎng)和商場(chǎng)成為了鄰居;而王府井銀泰in88的頂層物業(yè)也成為了“氪空間”。

很多公司為了搶規(guī)模、占市場(chǎng)，甘愿承擔(dān)兜底型二房東，寒冬一來(lái)，自己到先扛不住了。

③運(yùn)營(yíng)成本以及綜合成本，才是重中之重。

毛大慶在公開(kāi)場(chǎng)合曾表示，優(yōu)客工場(chǎng)目前的用戶數(shù)量接近20萬(wàn)，線下工作人員已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)，很快就到10萬(wàn)，那么很快就要達(dá)到1個(gè)線下工作人員服務(wù)2個(gè)用戶的狀態(tài)，如果單以工位收入來(lái)看，已經(jīng)很難覆蓋工作人員的薪酬成本，更不要說(shuō)其他的大量的運(yùn)營(yíng)成本。

④最核心的問(wèn)題是什么?貓哥覺(jué)得還是產(chǎn)品問(wèn)題。

辦公場(chǎng)所大家都需要，但是解決方案太多，民房、商住、寫字樓等等都是，共享辦公主要瞄準(zhǔn)的是創(chuàng)業(yè)人群，但說(shuō)實(shí)話，太貴了!

像優(yōu)客工場(chǎng)，單人每月2400元左右，如果你是個(gè)小老板你會(huì)算賬啊，10人團(tuán)隊(duì)，一年基礎(chǔ)費(fèi)用28.8萬(wàn)，有這筆錢，租個(gè)獨(dú)立的辦公室綽綽有余，共享辦公號(hào)稱提供很多相關(guān)的周邊空間，比如會(huì)議室啊、活動(dòng)空間啥的可以靈活使用，但是，這些都是要付費(fèi)的，價(jià)格真心不便宜。

04

所以，共享辦公受追捧，是資本大筆進(jìn)入創(chuàng)業(yè)公司的時(shí)候，是創(chuàng)業(yè)公司沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力愿意裝逼的時(shí)候，現(xiàn)在寒冬一來(lái)，自己日子都不好過(guò)，活下去的需求比裝逼的需求現(xiàn)實(shí)多了。在創(chuàng)業(yè)熱情、熱錢都斷崖式下跌之后，主打這個(gè)領(lǐng)域的共享辦公能好到哪兒去呢?

所以，現(xiàn)在的共享辦公陷入了融資-擴(kuò)張-虧損-再融資-再擴(kuò)張-再虧損的怪圈里面。

但是，進(jìn)入2019年，融資難，上市也不簡(jiǎn)單。

各家都有上市的傳言，優(yōu)客工場(chǎng)傳過(guò)香港地區(qū)也傳過(guò)美國(guó)，氪空間傳過(guò)美國(guó)，潘石屹也想過(guò)將SOHO3Q分拆獨(dú)立上市，但現(xiàn)在各家都是諱莫如深，辟謠、靜默或者不予置評(píng)。

不過(guò)可以看見(jiàn)的是，資本的游戲，還是巨頭的游戲，市場(chǎng)已經(jīng)并不像原來(lái)那樣了，創(chuàng)業(yè)的光環(huán)在褪色，初創(chuàng)企業(yè)在減少，而想賺初創(chuàng)企業(yè)的錢，也更難了。

暴雷是有點(diǎn)危言聳聽(tīng)，但是像欠租斷電這樣的事情，可能會(huì)時(shí)有發(fā)生。

這個(gè)行業(yè)會(huì)像ofo一樣突然就不行了嗎?【責(zé)任編輯/古飛燕】

(原標(biāo)題：停業(yè)、裁人、估值大跌，ofo之后，共享辦公也涼涼了?)

來(lái)源：大貓財(cái)經(jīng)

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