為什么這個手無寸土的二房東被估值160億美元？

【IT時代網、創客100編譯報道】3月10日，聯合辦公空間WeWork獲得聯想控股4.3億美元融資;

3月13日，優客工場完成2億人民幣A+輪融資，估值近40億人民幣;

3月13日，氪空間與納什空間宣布結為戰略合作伙伴，氪空間以戰略入股的形式參與納什空間B輪融資……

這些消息這幾天簡直刷屏了，不少人唯恐天下不亂，紛紛猜想聯合眾創空間會不會取代孵化器?

想法有些危言聳聽，畢竟孵化器相比聯合辦公空間有不可替代的優勢。但這個名單上的WeWork引起了100君的注意，在100君的印象里，它不就是個中介嗎?怎么會融了這么多錢?

100君找來了關于這家公司的資料。

WeWork剛剛又獲得了4.3億美元融資，估值160億美元，高得離譜。

這家公司總融資額已達到14.3億美元。在市值最高的私營公司名單上，這家公司僅位于Snapchat之后，超越了SpaceX,Pinterest,Dropbox,Theranos,Spotify,Lyft和Zenefits。

想想這些公司吧。Theranos正在重新啟動測試，Zenefits是有史以來成長最快的企業，SpaceX正在鼓搗一些連NASA(美國航空航天局)都搞不明白的東西。

在這家公司市值達到100億美元之后的幾年，大家都在討論WeWork。但坐在世界上最酷的辦公室工作，在聯合辦公區租用一張辦公桌并沒有讓我感到什么優越感。因為這個最新的消息和背后隱含的問題，我忍不住想知道到底是什么特別之處使得WeWork這么值錢?我的意思是，這個公司只有80個辦公室和50,000名成員。

我們來談談WeWork是做什么的。

WeWork的運營方式

把WeWork看作一個辦公室租賃中介。公司把房子租下來，弄得很漂亮。你需要漂亮的辦公空間，他們把它租給你。他們做的基本就是這個。更具體地說，WeWork租賃房屋，整個樓層，以及所有他們弄到手的房產。請注意，WeWork實際上沒有買下任何一丁點空間，他們只是從業主和物業手里租下空間并轉租給其他人。說白了，就是個二房東。

好了，比如說WeWork在舊金山郊區買下了一塊地皮(在這里它們已經有五個點)，然后給辦公室裝潢所有你想要的鈴鐺，哨子和裝飾品。所有的“會員”可以享用這里的無線，辦公桌，會議室，打印站，睡椅，點心，保管服務，接待區。這里看起來就像是一個典型的現代辦公室，除了它并不生產任何產品，沒有任何員工。

然后就是分割空間，按情況收費。

WeWork會員費是$45/月。如果你想租一張桌子，加上會員費，一天是$50。$350/月可以讓你無限制地使用共享工作空間，但一個專門的辦公桌將花費你$275到$600/月(根據不同的辦公地點，要求等)。

BusinessInsider在WeWork的辦公室

這里不僅只有創業者和個人。像美國運通，商業內幕和默克這樣的大公司在這里都有辦公室，大約有100多名員工在這里工作。他們讓顧客先交一筆定金而不是簽訂5-10年的租約，這樣就可以讓租賃的員工感覺這里和傳統辦公室并沒有什么區別。

憑什么WeWork價值160億美元

如果你是一個沒有辦公室的自由職業者，支付$400/月讓你走出家門，避免與那些在星巴克聚在一起的人，并有機會結識一些有趣的人，似乎是個不錯的交易。對于這類人和不想被租約牽絆的公司，WeWork提供了一個簡直棒呆了的服務。

但是萬事不能十全十美。WeWork現在被定位為一個科技公司而不是房地產公司，這并不是件好事。

波士頓地產是全美最大的房地產上市公司，擁有47000000平方英尺的辦公空間，市值180億美元。相比總計擁有80間辦公室的WeWork，擁有有形資產的波士頓地產市值稍微大一些。

高科技公司的收益均超過其他行業同類公司，因為高科技產品具有可擴展性，易測，以及(大部分)很容易賺錢。

決定公司價值的兩個重要因素是：他們賺了多少錢(收入)，他們可以賺多少錢(倍數)。

市場份額小的傳統行業或不可擴展的產品利潤低(是收入的2到3倍)，而高科技要賺錢得多(收入的20到30倍)，因為他們會在某個點撈得一桶一桶的黃金。

比如，Instagram在盈利之前被臉書以10億美元的價格收購，因為Instagram的用戶互動率打破記錄，很明顯，臉書可以利用廣告大賺一筆(他們現在正在這么做)。這就是人們談論的“泡沫破裂”和流失的價值。

2015年WeWork獲得4億美元融資的時候，公司價值100億美元，營收倍數為66.7倍，而像Airbnb和Dropbox這樣的公司只有25倍上下。至少WeWork是這么對外宣布的。

不談市值，WeWork創造了老牌的，穩定的公司，比如波士頓地產忽略的東西——“微型空間”的全新市場。會員制和定金是WeWork從消費者中賺錢的好方法，但是如果這個套現的方法不靈了怎么辦?如果房地產商醒悟過來他們也需要建造共享空間之后，WeWork可能得尋找新的商業模式了。

WeWork正在測試“共享居住空間”的概念，從而有了WeLive的誕生。根據2014年WeWork投資人的一份融資演講，這家公司計劃到2018年WeLive要占收入的21%(6億美元以上)。這是個大賭注，前提是他們真的可以重塑年輕人居住的方式，也許會有人為此買單。

全球主導

值得注意的是，WeWork最近獲得的一輪融資，是由中國的兩家公司投資，分別是弘毅投資及其母公司聯想控股。弘毅投資計劃幫助WeWork在中國著陸，為的沒別的，就是看重這個項目能帶給他們的美元。或者我想是人民幣…..

WeWork現在在英國、加拿大、荷蘭和德國都有國際辦事處，隨后在墨西哥、印度、韓國、中國、中國香港和澳大利亞等國家和地區也會開設。考慮到2020年時全球40%的勞動力將會是自由職業者，WeWork還可以舒服好多年。【責任編輯/荊玉珍】

來源：IT時代網

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